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金融支持房地产力度空前,16条新政能否托底楼市?

2022年11月14日 16:52    来源:经济观察报    点击: 次    0 条评论

近日,人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施,支持房地产市场平稳健康发展,具体包括:

1、稳定房地产开发贷款投放;

2、支持个人住房贷款合理需求;

3、稳定建筑企业信贷投放;

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;

5、保持债券融资基本稳定;

6、保持信托等资管产品融资稳定;

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款;

8、鼓励金融机构提供配套融资支持;

9、做好房地产项目并购金融支持;

10、积极探索市场化支持方式;

11、鼓励依法自主协商延期还本付息;

12、切实保护延期贷款的个人征信权益;

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排;

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策;

15、优化租房租赁信贷服务;

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

16条内容中,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中主要有多个亮点:

一是文件要求稳定房地产开发贷款投放,特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”;金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求,前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。

二是从监管部门角度,呼吁各银行和银保监系统,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为:从11月11日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到,因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行,为房企提供“保交楼”专项借款,但要求借款主体经监管部门复核备案,资金封闭运行、专款专用,且只能用于已售逾期难交付住宅项目,目的是保交付。

五是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目,提供新增配套融资,这不仅涉及购房者,化解未交楼的个人住房贷款风险;还涉及资不抵债项目,如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资,或能明确还款来源,鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起,半年内,银行向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;债务新老划断后,承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是,“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责”。

七、银行“两道红线”松绑,延长政策过渡期。2020年12月31日,央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”,“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行,由央行和银保监会派出机构做评估,合理延长其过渡期。

“254号文”的出台,是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。

首先,监管部门对房地产行业的支持或救助,从口头指导变成红头文件,下达银行、银保监、信托、资管机构等。

此前,无论是4月央行召集商业银行开会,商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题,还是点名示范性房企给予融资支持,或是8月中债增进公司推动担保性发债,抑或是11月的“第二支箭”,都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。

其次,“254号文”由央行、银保监联合发布执行。央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能,从实操来看,此次央行能联动银保监部门,政策推行力度会更大。

第三,央行和银保监不仅提供了方向性指导,还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑,“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员,可予免责,前提条件是“已尽职”。

总的来说,“央行16条”表述内容重要、信息量很大,对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

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