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2022年前三季度漳州市区楼市与2021年同期相比有何变化

2022年10月12日 17:08    来源:克而瑞厦门    点击: 次    0 条评论

2022年1-9月漳州楼市:市区保持领跑 漳浦独居第二梯队

2022年又一次走过了3/4的征程,在政策春风、板块项目更迭中,漳州楼市经历了一轮重塑。自3月开始,漳州楼市政策利好不断,从公积金到购房补贴,再到利率大春风频吹,漳州楼市迎来“降首付+给补贴+调认定+降利率”的四大组合政策局面。

在多重政策利好刺激下,市场提振作用并不明显。前三季度大漳州商品住宅共成交221.81万㎡,仅完成2021年成交量5成。其中,前三季度漳州市区商品住宅共成交59.36万㎡,同比下跌50.8%,市区热度依然领跑,但漳州整体成交量仍现明显下行。


从前三季度漳州主要城市成交情况来看,仅漳州市区呈梯级上升态势,保持领跑地位。其次是漳浦,成交体量有直追市区之势,独居第二梯队。其余城市除龙海现持续下行外,均呈二季度高,一三季度低的“∧”形走势。

漳州市区:市区楼市在2021年经历了一波加速去库存,加之供应缩量,2021年市区楼市整体呈供不应求态势,2022年一季度延续库存锐减局面,但成交量保持低位运行;6、7月,市场迎来建发养云、建发映月、建发和玺、国贸珑上等新盘集中入市,第三季度成交量实现量价高涨态势,但供求关系也随之逆转,库存拉高,去化压力骤然上升。

漳浦:前三季度起伏微弱,市场保持平淡态势,无新盘入市,整体以去库存为主。建发玺院、建发鹿溪映月连续3季度蝉联冠亚军,品润滨江美域、弘润翰林府、泉舜府前上著表现也较为突出,有奋力追赶之势。

漳州港:近年来,漳州港楼市利好有限,商品房走量艰难,市场长期筑底。今年上半年,因为厦门将参与漳州港开发运营等小道消息影响,招商卡达凯斯、阳光城丽景湾等景观资源优质项目收获一波走量。但从第三季度的成交情况来看,市场持续动力不足,成交量现明显下滑,回归低位。

龙海:2022年前三季度,漳州主要城市中龙海可以说是一个特别的存在,一季度在兰溪湾历史房源集中备案下成交量走高,随后市场供求持续两淡,二、三季度成交量持续下滑,与其他城市二季度出现波峰的情况截然不同。

角美:前三季度呈现典型的“∧”形走势,商品住宅共成交21.39万㎡,同比下跌44.0%。市场主力走量项目是建发和悦,前三季度项目共备案5.96万㎡,单盘占比全市成交量的近3成。其次是保利时光印象,共备案2.27万㎡,单盘占比超1成。市场整体动力不足,走量困难。

核心区域地块增量 市场迎来重塑生机


从今年市区商住地(剔除安置房)拍卖情况来看,中心城区共出让5幅宅地,均被厦门国企、厦门国企与漳州国企联合体竞获,地块最低成交楼面价为6828元/㎡,最高楼板价达12348元/㎡,最高溢价率为34.3%,也是今年土拍市场和新房市场的一缕暖风。

除圆山新城和城西板块商住地有平淡竞拍外,城东板块、靖城园区均以本土企业底价拿地为主,中心城区以外板块成交楼板价在1518-5019元/㎡之间,地块资质和生活居住配套差别大,大部分地块地段偏僻,生活配套匮乏,未来走量难度较大。


新房市场,6、7月多个中心城区地块项目相继开盘入市,改善盘严重缺乏的市区楼市如久旱迎甘露,迎来久违的热销场面,核心区域多个改善盘入市为市场注入新生机。

值得注意的是,今年前三季度漳州市区共有建发养云、建发映月、建发和玺、国贸珑上、城投丹霞云邸及励欧玖颂西湖等6个新盘公开入市,6个项目均在芗城区,使得第三季度芗城区量价节节攀升,成为市区量价上行的主力军,其它两区楼市则表现为供求两淡,以常规去库存为主。

2021年1-9月漳州楼市:与厦门相生相杀 厦门客户溢漳

2021年已经走过3/4征程,大漳州楼市也走过了一段跌宕起伏的路程。

漳州主要城市楼市均经历了倒“V”历程,前三季度大漳州商品住宅共成交339.28万㎡,已完成2020年年成交量的95%。其中,前三季度漳州市区商品住宅共成交121.34万㎡,超越近4年市区年度成交量最高值,市区热度领跑明显,但从大环境来看,第四季度市区楼市下行压力加大,增幅将明显收窄。


从近6年成交量来看,漳州市区及环厦的角美、漳州港(以下简称漳州主要城市)与厦门楼市冷热同频较高,厦门楼市平淡期,漳州主要城市也处下行期;厦门楼市热度回归,漳州主要城市楼市也进入回升期。

不过,楼市一旦下行,厦门楼市回温速度会快于漳州主要城市,本轮严控至今,漳州除个别主要城市外,大部分仍处冰冻期,实难爬坡,大漳州楼市仍处下滑态势。


从今年1-9月月度成交情况来看,厦门楼市处倒“V”期时,漳州主要城市正好处正“V”期,受厦门限购及房价高企影响,一部分客户外溢到环厦漳州城市置业。相对而言,近厦的角美与厦门楼市冷热同频更高,两地楼市营销互动更多。不过,同样是环厦的长泰、漳州港前期吸附值透支,当前规划发展实现度未达客户心理预期,目前仍处横盘状态。

回顾2021年前三季度漳州楼市,随着福州、厦门公布集中供地通知,漳州市区土地市场热度明显上涨,市区宅地采用6种不同方式拍卖,依然迎来多家房企争抢。

当前,漳州楼市整体发展热度不均,市区热度有所回归,外来房企不断增多,竞争激烈,但热度持续动力不强;成交量第二梯度则是角美、漳浦,一个具有承接厦门外溢客户能力,一个主力承接本土客户,其余县市持续低位运行,而本土房企多被挤下沉至县市固营。整体来看,漳州楼市黄金时代已过,房企需要更多内力抢夺白银的时代正在蔓延。

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