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把住“银根”“地根” 房地产调控强化供给侧改革

2021年06月02日 18:23    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

  土地出让方式的变化,其影响将在房地产市场逐步显现。 记者 张 晗 摄

  5月20日漳州市区第二场土拍,落锤之声犹未远去。因第二次土拍中有两幅地块是首次土拍前临时下架的,当时为何下架引发多方猜测。最终,在第二次土拍公告发布时,我们比对了拍地条件和规则,发现追加了最高限价,增加了竞配建、竞预售等规则。待这两幅地块成功拍出后,再放眼全国土地市场的近况,想必不少人已恍然大悟——重定规则再出炉,最终目的是“地根”调控。

  “地根”“银根”和财税制度,被认为是当前房地产调控的三大关键点。尤其是“地根”“银根”,最能掐住房地产热传导的命脉。摆脱对“土地财政”的依赖,加强房地产调控,正在成为越来越多城市的行动。

  调控前移至土地市场

  相比以往限购、限贷、限价等短期调控政策,近期以来,房地产行业越来越多的中长期政策开始发力,这些长效机制正在给楼市降温,也反映出政策层面“房住不炒”的坚定决心。

  先从“地根”说起。5月20日漳州市区第二场土拍,三幅地块都规定了上限价格。最终,两幅地块达上限价转入“竞配建”和“竞预售、摇号”后成功出让,另一幅未达上限价出让。总体来说,三幅地块的溢价率分别为48.5%、48.8%、42.7%,相比此前漳州土拍历史上曾出现过的159%(融信壹号府)等超100%的溢价,和今年市区首场土拍78%(2021P04)的溢价,已属缓和。

  溢价率出现回落的城市不止漳州一个。依据克而瑞研究中心数据,2021年5月10日至16日,重点监测城市土地供求量双双上涨,不过平均地价却因城市成交结构改变而环比回落,溢价率也受“限地价、限房价”影响连续三周下滑。

  一直以来,高总价、高单价、高溢价率已经成为房地产市场痼疾。面粉贵了,再贴上人工、材料、资金成本,面包就更贵了。“三高”将直接拉高终端置业者的购房价格。通过今年以来土地市场的这波“限地价”操作来看,让开发商和社会在拍地前就知晓每个地块的地价上限和楼面价上限,的确有利于合理调节地块的溢价率,是给楼市降“三高”的好办法。

  当然,不少地块并不仅限于“限总价”,还对新建住宅的销售价格规定了上限。如近期漳州拍出的2021P01地块(长福02),住宅单价限2万元/平方米以内,且须现房销售,这对购房者来说更友好。

  集中供地加速楼市洗牌

  此外,控“地根”方面,22座城市还采用了“一年两集中”或“三集中”的供地方式。这种调控规则主要目的还是在压“三高”。每一场土拍都可能刷出地王,房企高成本、高杠杆拿下地王,势必向购房者转嫁成本。场场血拼,场场出地王,房价涨势才延绵不绝。

  “一年两集中”的出台也是为了解决这个问题。拍地间隔拉长,同期供地量上升,配合“限地价、限房价”等相关政策,一些资金实力差的中小型企业将在大浪淘沙中被淘汰,出地王的概率大大降低。并且,同期拿地,开发商深谙鱼和熊掌不可兼得的道理,更愿意将钱花在刀刃上,买最心仪、最有前景的地块,一些处在非核心区、城市郊区或配套差、可塑性差的地块自然鲜有人问津,自然带动城市非核心区地块价格的下降,起到调控城市周边楼市热度的作用。

  自全国集中供地政策实施以来,已有20多个城市完成相应的供地调整,4月份以来先后有广州、重庆、杭州、无锡、沈阳、长春、福州、厦门8城进行了首次集中供地拍卖。以上月福州土拍来说,在集中窗口期推大量土地,给人一种土地大战的紧张感,资金雄厚的大型房企优势更为明显,热点城市的热点地块,都是国企和TOP级民营房企竞得。不少房企“马甲”纷飞,弯道超车;也有房企合作拿地,共担风险。虽说也有个别热门优质地块出现高价,但相比以往出高价的概率已降低不少。再说,塞翁失马焉知非福,热门地块高溢价面粉做出来的面包,市场反应如何,还要一年后见分晓。但总体而言,房企“躺赢”时代一去不返。

  保持房地产金融监管高压

  说完了“地根”,来说“银根”。当前,压缩银行涉房贷款占比、限制房企融资规模、加强涉房贷款监管仍在继续。

  今年1月1日起,人民银行、银保监会建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。简而言之,是说央行和银保监会给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比上限”和“个人房贷余额占比上限”,俗称“限贷令”。

  第一档为中资大型银行,包括6家国有大型商业银行;第二档为中资中型银行,包括12家全国性股份制商业银行、北京银行、上海银行、江苏银行、农业发展银行、进出口银行;第三档为中资小型银行和非县域农合机构,包括第二档中的城市商业银行之外的城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构;第四档为县域农合机构;第五档为村镇银行。

  就房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限而言,五个档次分别为40%、32.5%,27.5%、20%,22.5%、17.5%,17.5%、12.5%,12.5%、7.5%。

  有报道显示,在“限贷令”下,投向房地产的资金大幅减少,银行为了压降房地产相关贷款,部分城市一季度房贷额度甚至缩水了60%。

  限制房企融资规模,俗称“三道红线”或“限融令”。即所有开发商都要执行融资新规,扣除预收账款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于一倍。

  此外,银保监系统对信贷资金违规向房地产“输血”的情况也毫不手软。5月以来,金融监管部门针对房地产金融多次发声,对房地产金融保持监管高压。地方层面,广东、合肥、深圳等多地金融监管部门针对涉房信贷政策持续“打补丁”,进一步围堵资金漏洞。

  据同花顺iFind统计,今年以来,银保监系统披露银行业机构罚单546张,罚金8.37亿元,近半数罚单为涉房、涉地信贷违规。

  也许此前不少人曾抱怨过房价怎么“越调越涨”,这其中除了有“上有政策、下有对策”的因素外,还有此前调控政策没掐住根的原因。

  从开发商角度看,人口是需求,土地是供给,金融是杠杆。从供给侧入手,一方面降低供地频率,提高供地规模,扩大土地市场的供给,限制土地价格上限;一方面压缩银行涉房贷款占比、限制房企融资规模、涉房贷款严监管,无疑牢牢掐住“地根”和“银根”。

  ■记者 张 晗

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