从短期来看，降准可能会对楼市需求形成正面刺激，并刺激需求回升。但在当前供过于求的大背景下，需求回暖维持时间不会很长，尤其是一些已经暴露这类问题的三、四线城市，降准难以形成实质性的长效刺激。
降准利好楼市
央行宣布降准，这对楼市来说是个利好。
央行网站近日发布公告，决定自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这次降准是自去年“央四条”、降息松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。业内普遍认为，此次降准可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速复苏。
这样的判断并非没有依据。“9·30新政”直接催生了年末翘尾行情。2014年9月30日，央行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。通知强调，家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。
紧接着央行又开始降息，从2014年11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
受此刺激，2014年楼市走出一波强劲反弹行情，11月、12月各地成交量全线飘红，如上海的商品住宅成交量攀升百万平方米大关，相当于需求强劲水平。
也正是因为如此，业内人士认为降准对楼市将会产生积极正面的影响。有分析人士指出，降准对资金面的积极作用将逐步显现，市场信心有望进一步提升，需求入市节奏或将因此而加快。
节前颓势未改
理想很丰满，但现实太骨感，已经持续了一个多月的低迷态势，仍在延续。
相关机构跟踪监测数据表明，目前市场已经陷入极度低迷状态。以上海为例，据某研究机构统计数据显示，此前一周(2015年2月2日～2月8日，以下同)上海市商品房成交面积近22.16万平方米，环比前周下跌三成;全市商品住宅成交面积为14.96万平方米，环比下跌35.56%。其实这种低迷态势已经延续了一个多月时间，进入2015年以来，上海商品住宅周成交量一直在30万平方米以下水平运行，与四季度相比，接近“腰斩”(如下图所示)。
其实，目前市场整体陷入低迷态势。中国指数研究院公布的数据表明，此前一周一线城市成交面积环比大幅下跌，北上广深四大一线城市共成交7493套，仅75万平方米，环比下跌32.1%，其中北京环比跌幅最大，达44.8%。二线城市也出现了大面积回落现象，数据表明，包括福州、南京、成都等在内的17代表城市，此前一周成交面积约224万平方米，环比下跌18.6%，其中，除了南京、福州成交回升之外，其他15城市均下跌。
而如果再考虑到当前库存压力高企的现状，成交状况重新陷入低迷，不由地让人对市场前景难言乐观。业内表示，始于2013年底的房地产市场调整，其核心问题还是整体性的供大于求。区别在于，部分重点城市尤其是一线城市由于需求较为强劲，所以市场走势表现得还比较平衡;而大多数城市，尤其是三、四线城市，其供求关系已经发生逆转，供大于求的情况已经出现。
春季行情如何
从短期来看，降准对楼市会形成一定的刺激作用，从而导致春季行情启动。
有业内人士认为，从“9·30”央行救市到最近的央行降准，每一次政策调整都是在定向松绑一部分购房需求，需求的缓慢有序释放使得楼市呈现出稳中有涨的局面。这种面向特定购房人群的调控方式较为有效地维持了楼市的平稳回暖，预计未来与此类似的调控手段将增多，节后市场稳中有涨趋势或将延续。
也有业内人士认为，本次降准释放的流动性大约6000亿元，加上前期定向降准的2000亿元的规模，累积向市场释放8000亿元的资金规模，尽管央行降准虽然不是针对房地产行业，但是，对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，并且楼市变化马上会反映出来。“尤其是春节后，在本次降准以及前期降息等‘救市’政策刺激作用之下，一线城市楼市房价步入上涨通道。”他说。从长远来看，降准甚至有可能促使一线城市在今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。
不过，不同城市的市场反应会有所不同。业内分析市场走势会出现“分化”态势。与需求一直较为旺盛的一线城市可能会在春季率先做出反应有所不同的是，二线城市则表现在存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力;但对于大多数三、四线城市楼市来讲，想方设法跑量主题不变，因为库存量大，去化周期长，还是要坚持去库存。
不必过于乐观
日前，由中国科学院发布的《2015年中国经济预测与展望》，该报告涉及到房地产方面的内容，预计今年一线城市商品房销售均价将达到每平方米20100元左右，同比上涨6.5%，全国商品房销售均价约为每平方米6400元，同比上涨1.2%。而此次央行降准会不会导致市场全面转暖?专家认为可能性很小。
由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，并且2015～2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右，经济增速下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，这也意味着未来一年间楼市需求动力不足的问题还会表现出来。
而从另外一方面来看，楼市快速发展的黄金时代已经过去，当前楼市已进入“白银阶段”，“白银阶段”的主要特征就是供求会逐渐达到平衡，并且未来需求增速有限。而当前楼市面临的问题则是供大于求，现有需求已经无法消化现有库存。因此央行降准降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，却无法改变当前楼市总体供大于求的本质。
业内人士进一步指出，资金面的改善会促使开发商投资热情的提升，会促使更多的资金进入开发环节，而在供大于求并未得到实质性改善的前提下，这样的变化显然会加剧供需失衡，从而使得市场面临更重的去库存压力，尤其是一些已无需求潜力可挖的三、四线城市，将面临更大的困难。
由此来看，央行降准降息意味着对于楼市“短期利好”，2015年楼市未必因此会真正好转起来。(理财周刊记者 甄爱军)
微信扫码分享
