济南二手房交易出现“量价齐跌” 小户型“失宠”

　　4日，和平路与山师东路交叉处的一家房屋中介公司，贴出的房产信息少人问津。

　　在济南一家事业单位工作的郝先生最近想把他位于建设路的一套房产卖出，在网上挂了一个多月，询问者却寥寥无几。“70平方米的户型，上半年那会儿绝对是抢手货，好多买家来看房，可我没舍得卖，怎么现在一下子没人要了呢?”郝先生百思不得其解。记者了解到，济南二手房交易近期出现“量价齐跌”的现象，一直以来炙手可热的小户型如今却成了“促销货”。

　　投资撤退、刚需观望，小户型“失宠”

　　“10月份，90平方米以下的房子，我们只卖出了1套。”4日在经十路附近的一家房地产中介，老板高先生向记者坦言——— 平时90平方米以下的房子他们每月都卖出5-6套，没想到“银十”时节，竟然收获了今年以来的最差业绩。

　　五里牌坊附近一处中介的老板吕女士告诉记者，前段时间小户型热销的时候，她到处搜集囤积，现在手中积压了20多套，却开始为销售犯了愁。“30-60平方米的小户型总价低、好租好卖，上半年很多投资者来买，现在愿意投资房地产的人少了，有的甚至把几套小房子卖了换套大的自己住，导致市场上的小房越来越多。”吕女士说。

　　济南绿色家园房地产咨询有限公司经理王晓龙也向记者证实，近一个多月的时间，小户型二手房难卖。“影响近期二手小户型成交量的主要原因是贷款难。”王晓龙说，不少银行对二手小房的贷款条件要求越来越高。正常住宅的首付为三成，而一般银行要求60平方米以下的二手房，首付至少四成，还有不少银行担心资金安全，干脆不贷款给二手小户型的购房人。工商银行历下支行房产贷款部门工作人员4日向记者表示，目前银行对首套二手房执行的利率标准是基准利率，但房龄较老的房改房，首付要五成以上。建行房贷部门工作人员也告诉记者，50平方米以下的二手房，“办贷款有点麻烦”。

　　另一方面，受楼市调控影响，购房者对房价预期下降，不少买房自住的刚性需求顾客放缓了购房脚步，想再等等。而同样对楼市前景信心动摇的中介们，却等不起了，开始琢磨办法为自己“解套”。

　　应对新房促销，二手房喊降价

　　“日供36元起，首付8.5万起花园洋房。”济南东部开发区的一处楼盘近期打出这样的促销广告，推广其47-102平方米的住宅。在11月初的济南街头，此类诱人的新盘促销广告比比皆是。这让不少本打算购买二手房过渡的年轻人开始动摇，产生了买套新房“一步到位”的打算。

　　面对开发商推出的铺天盖地的商品房特价房源、团购房，二手房主们也着实有点“hold”不住了，在济南一家大型二手房交易网站上，有中介打出了“房价直降12%”的宣传语。“燕舞园，78平方米小户，房价直降5万”“闵子骞路单位宿舍，65平方米，直降4万”之类信息随处可见。

　　高先生也告诉记者，他本月卖出去的那唯一一套房子位于经十路，1997年建造的50平方米的户型，原本打算底价50万，最终还是降了3万，以47万元成交。“不降卖不出去，现在到处喊着房价要降，新楼盘都拿出部分房源降价促销，这对我们也造成了压力。”高先生说。

　　不过有中介人士向记者表示，尽管目前部分二手房主小幅下调房价，但随着各地楼市降价潮的涌现，市场观望情绪仍然严重。

　　济南二手房均价5个月降了263元

　　在刚刚过去的“银十”，济南二手房交易出现“量价齐跌”的情况。据济南市网上房地产数据，2011年10月份济南市共成交二手住宅963套，成交面积为8.91万平方米，套数环比下跌了25.29%，面积环比下跌了5.41%。在价格方面，10月份济南二手房的挂牌均价为8725元/平方米，比9月下跌了0.56%。

　　综合前几个月的数据记者发现，济南市二手房挂牌均价已经连续5个月环比下跌。与5月份相比，二手房每平方米均价已经下降了263元。进入11月，下跌态势似乎没有回转的迹象，11月1-3日，济南市住宅类二手房日成交量分别为65套、44套、54套，这些数字远低于5-7月的日均成交量。

　　业内人士认为，进入11月份，随着中央再度重申严格执行楼市调控政策，银行在年底发放贷款的难度会更大。同时，受开发商为了急速回笼资金，完成全年销售任务的影响，在年底会有大幅度的动作加速卖房。因此这个冬天，二手房成交量会持续萎缩，市场回暖态势难以出现。

　　经纪人薪资大幅缩水 生意主要靠租房

　　“去年9、10月份，我和几个同事每月能拿到1.2万左右的薪水。”5日，在解放路东段一家二手房中介，29岁的房产经纪人郑凯和记者聊起那段光辉岁月还很兴奋。“那时候就是半玩儿半干，每月也能拿个万把块钱。”而今年这两个月，他们的薪水多维持在2700-3000元/月。

　　郑凯介绍说，业内一般的行情，每卖出一套房子，中介提取房款的2%作佣金，经纪人再从佣金中提取20%作为个人提成。生意好的时候，他们每人都能卖出3-4套房，收入在万元以上。可是这两个月，整个公司才卖出2套房，公司的正常运转都靠租房业务维持。“租房都是小活儿，租出一套中介费也就500元左右，这个月租房数量还算平稳，共租了30多套，勉强够交水电费和给员工发工资。”郑凯说

　　像郑凯这样勉强维持生存的中介目前在济南不在少数，不仅如此，成交量的减少还使得一些二手房中介索性关门歇业，其中不乏一些大型连锁品牌中介。“现在很多中介都没有盈利，连续几个月不开单在业内很常见，关门改行也是正常，我们在思考如何转型。”绿色家园房产经纪人王晓龙说。

　　而记者在采访中也了解到，为了在不景气的市场中赢得主动，济南的中介已经在探索各种方法：降低佣金、与装修公司合作、扩大区域覆盖和业务范围等方式都在尝试中。其中，拓展一手房业务，实现一手房、二手房联动是目前很多中介较为看好的转型之路，然而这其中也阻力重重。有业内人士表示，涉足一手房业务，需要占用更多资金，风险更大，还要取得代理权，没有实力的小中介很难做到。