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2022漳州市场进入转折期!楼市格局被洗牌

2022年12月22日 17:23    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

一转眼,2022年仅余10天就将远去。在年终,我们与一段岁月挥手告别;于岁首,更翘首盼望一个新时期的到来。

对我们的城市而言,2022年乃至它之前的几个年份都是特殊的,我们的生活方式也发生了改变。对根植于城市的楼市而言,这三年是漳州楼市从稳步调整、全面调整走向深度调整的一段时期。政策上继续强调“房住不炒”,强调“保交楼、保民生、保稳定”,监管与刺激政策密集出台;市场供应有所放缓,成交相对低迷,楼市筑底明显,大多数房企进入收缩阶段。

业内普遍认为,经历深度调整后的2022年,或是楼市走向转折的一年。

今年前10月,全市商品住宅销售面积同比减少5.3%(闽南日报记者 张晗摄)

关键词一:下行压力

购房需求减弱,叠加疫情反复等因素,今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。在易居企业集团执行总裁张燕看来:“市场仍处于筑底过程中,下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看,2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”

漳州也不例外。

整体来看,今年漳州楼市销售成绩不及去年,楼市下行压力仍未解除。依据漳州市统计局11月22日发布的统计数据,1-10月全市商品住宅销售面积452.95万平方米,同比减少5.3%。商品房销售额518.19亿元,同比减少10.1%;其中住宅销售额439.30亿元,同比减少14.4%。当前待售面积469.36万平方米,同比增长19.5%,去化压力仍然较大。

2022年开局已现楼市成交下滑态势。漳州首季度成交低迷,“小阳春”并未出现,整个一季度接续2021年在平淡中度过。从克而瑞提供的数据来看,2022年一季度漳州成交67.82万平方米,同比下跌22.53%;主力成交片区市区一季度商品住宅成交15.63万平方米,同比下跌52.18%,下滑幅度较大。

3月,漳州经历了2022年首波疫情。受此影响,漳州楼市再次进入不太活跃的状态。

疫情暂告一段落后,传统旺季“红五月”被房企寄予厚望,预热阶段营销活动逐渐增多,压抑一段时间的购房需求在一定程度上得到释放。5月,漳州市商品住宅新增供应2.59万平方米,成交5.75万平方米,环比上涨40.93%;漳州市商品住宅成交均价14034元/平方米,环比上涨2.33%。

6月疫情再次来袭,楼市进入传统淡季,房企集体小步慢跑,项目推售节奏放缓,去化走低。

随后的暑期楼市因“红盘”齐开走出冷清。备受瞩目的女排板块建发养云、和玺、映月项目首开,国贸珑上亦于7月底首开,引起了漳州市民对沉寂已久的漳州楼市的重新关注,给“金九”成交大幅上涨打下基础。还有不少新盘在暑期集中“扯证”,造就了年内新房供应量的井喷期。

“金九银十”作为一年之中房企冲刺业绩的关键时期,各项优惠轮番上架,各个楼盘摩拳擦掌,成交方面小有成绩。来自蓝火观察数据,2022年9月,漳州市商品住宅新增供应6.29万平方米,成交13.1万平方米,环比上涨74.9%,住宅成交均价18069元/平方米,环比上涨16.18%。

不过随后到来的10月,成交量和成交均价均出现了较大幅度的环比下跌;11月不少楼盘推出“双十一”优惠政策,产品顺推为主,12月疫情防控“新十条”发布后,市民消费需求并没有明显提升。显而易见,今年成交量波峰已经锁定在9月。

关键词二:格局重塑

在弱行情大环境中,一年的时间,足以让漳州的楼市格局更深入地洗牌重塑。

分区域看,各县(区)冷热不均现象比较明显。比较活跃的县(区)为芗城区、龙文区、台商投资区、龙海区、漳浦县等,其他县(区)热度不高,个别县(区)甚至仅有一两个楼盘较为活跃。

碧湖、闽南水乡、人民广场等板块在售项目持续减少,热门板块新旧更替,格局已然重构。2022年漳州中心城区比较活跃的板块为:老城区板块(女排基地)、西湖板块、益民板块。如老城区板块有建发养云、和玺、映月三子和国贸珑上;西湖板块有联发君樾西湖、碧桂园西湖印象、励欧玖颂西湖等盘;益民板块有禹洲城上城、夏商新境界、建发缦云、信和御龙天下三期、银河星墅等。其余在售楼盘分布比较散。国企城投集团打造的看江盘丹霞云邸、厦门实力国企打造的大盘特房锦绣碧湖关注度高。此外还有华元金苑、中梁远洋星海天辰、新城悦港名都、世茂漳州府、阳光城大唐翡丽印象、联发君领一号等在售楼盘。

房企分化越加明显。央企打造的在售项目逐渐减少且无新增,本地民营房企项目市面少见,厦门国企扛起业绩大旗,本地国企逐步试水楼市。

从单盘上看,高端盘与刚需盘分化明显。大浪淘沙中不乏突出重围者,足见“资力”、定力、实力。今年称得上“红盘”称号的无疑是建发养云。2022年土拍,建发以11.89亿元拿下芗城女排基地3大幅地块,打造养云、和玺、映月三盘。其中高端盘养云对标城区高端客户,推出104-143平方米奢装三至四房、180-248平方米墅级空中大平层。推出后大受欢迎,集中备案时以近5.9284万平方米的成绩位居9月全市销售榜首,创造单盘市场占有率45.25%的佳绩。因此也激起了业内对“地段为王”的讨论——不少人认为在楼市低迷时期,地段才是今后产品快速走量、房企稳操胜券的密码。

关键词三:房住不炒

回顾三年,2020年房企纷纷试水多渠道销售,到2021年高杠杆背后隐忧显现,直到2022年“半数规模房企目标完成率不足七成(CRIC数据)”。不得不承认,房地产高歌猛进的时代已经结束,高负债、高周转模式已不合时宜,购房者更加注重保有现金流、更加理性。炒房赚钱不灵了,这正是“房住不炒”带来的深刻变革。

漳州楼市或已进入转折期。

从土地市场这个“风向标”可见一斑。今年,我市共举行了5场土拍,1月、4月、7月、9月、12月各一场。供应住宅、商住地块共计26幅,总揽金99.56亿元。除1月那场土拍角逐较为激烈之外,其他几场不温不火。但不曾出现2021年底的流拍情况,这和土拍流程的优化有关。个别优质地块角逐激烈,如1月开拍4幅女排基地地块,整场土拍持续约1.5个小时,共经历71次举牌,溢价率较去年有所回升,土地市场回暖信号较强;随后几场土拍不少普通地块是国企兜底,如2等;7月“回购地块专场土拍”还出现了福建四建&三明市信兴联合体、中铁22局、惠房等一些市民不太熟悉的面孔,可见传统知名房企对回购地块的热情在褪去。值得一提的是,央企和本地民企的缺席,让土拍多了不少理性的冷静。针对房企资金紧张这个问题,土地供应部门还“贴心”地在今年第四次土地出让方案中标明“成交出让价款分两期缴纳”。

从漳州频繁出台的购房鼓励政策也能看出端倪。这些政策目的在稳楼市,鼓励消费,推动经济发展。6月,我市出台稳住经济一揽子政策措施,提到办理住房按揭贷款时间力争缩短1/3以上;对在漳州市购买新建商品房的购房人(家庭),符合条件的给予购房补贴;调整优化房屋拆迁安置补偿办法,鼓励采用“货币补偿+购房补助”安商一体化新模式等。随后,诏安首发,芗城区、龙文区、长泰区、平和县、漳州台商投资区、漳州高新区、常山开发区等8地实施购房补贴政策,购房能享受1万-2万元的现金补贴。住房公积金也在积极发挥其独有的支持职工购房的作用。如漳州公积金贷款支持二手房交易“带押过户”、开通夫妻按年还贷共同提取业务、开通公积金偿还商业住房贷款提取业务、公积金可直接用于购房首付等,盘活了账户里躺着的钱,让2022年买房更简单一些。

漳州在保交楼、保民生、保稳定的实践中也可圈可点。今年,恒大帝景和恒大城市之光两个项目停工。我市在全国率先创新性推出“政府主导、国企托管、捆绑运作”和“挂旧账、付新账、算总账”模式处置恒大项目。漳龙集团托管团队进驻两项目,全力以赴推进市区恒大项目风险处置化解工作,高效有序推进后续工程建设、回款、销售等运营管理工作,保证项目恢复施工和销售,赢得业主和购房者的信任。最新的消息是,恒大帝景首批楼栋即将交付。

由此不难发现,“房住不炒”已融入城市楼市发展的肌理。确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,推动房地产业向新发展模式平稳过渡的思路,贯穿着2022年漳州楼市的全程。

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