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漳州市城区住宅用地定级范围划分来了 共七级!

2021年10月13日 13:33    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

  漳州市城区住宅用地土地定级图

  距离10月20日年内市区第三场土拍时间越来越近,有读者致电提问,土地出让时如何核定各个地块的出让价格,有没有统一的标准?

  其实,土地出让价格和很多因素有关。因为房子是非常特殊的商品,作为“面粉”的土地也是非常特殊的。土地上架前,必然要慎重地给“面粉”称称重、定个价。总的来说,土地价格体系和土地基准地价有关,但也跟土地区位条件、形状面积等内因,交通环境、土地性质、建设现状、片区规划等外因密切相关。

  基准地价是“底线”

  要了解一块地的价值大小,最基本的参考就是基准地价。正常来说,每隔几年自然资源管理部门就会出台相应的参考价格体系,老百姓所关心的住宅用地价格基准地价就是这个“底线”。地方国土资源部门会根据土地的自然和经济属性,对土地划分等级,并根据等级确定各类不同性质用地(商服用地、住宅用地、公共管理公共服务用地、工矿仓储用地)的出让基准地价。

  目前的基准地价是2021年3月29日发布的《漳州市城区土地级别分布及基准地价》。该土地基准地价适用范围为:北至金星东路,包括漳州蓝田经济开发区(原龙文开发区片区)和朝阳镇区;东至东环城路;西至金峰经济开发区;南至南环城路,包括漳州高新区的市区规划范围。总面积约为116平方公里。

  单选与市民生活密切相关的住宅用地来说,漳州市城区住宅用地土地级别有7级,地面地价从1300元/平方米到7500元/平方米不等,楼面地价从520元/平方米到3000元/平方米不等。

  漳州主城区核心地段本都在一级地范围内,即芝山路-大通北路-腾飞路-元光北路-福响路-胜利东路-九龙大道-建元东路-碧湖路-湖滨路-江滨路-芝山路这个大圈中。地面地价为500万元/亩,地面地价7500元/平方米、楼面地价3000元/平方米。

  这个价格和上一次公开的基准地价相比是有所上浮的。2018年一级土地地面地价为444.67万元/亩,地面地价6670元/平方米、楼面地价2668元/平方米。相比之下,平均价格上浮12.45%。

  和此前的定级表格相比,今年有5个区域变更土地级别,都是上升一级。比如金峰南路以东、瑞京路以南、西洋坪路以西、江滨路以北范围内从三级变更为二级,这个范围内主要是万科城璟园、禹洲雍江府、鑫荣嘉园、恒大帝景、香江新城等。

  市场行情才是“标尺”

  看到这里,大家肯定有疑问,怎么核定的土地价格和实际价格差距这么大?比如去年8月厦门励欧拿下的玖颂西湖项目,按基准价格楼面价应是1000多元/平方米,但当时土拍成交价为5330元/平方米。

  业内人士表示,土地定级基准地价是作为土地有偿出让时的依据,只是反映级别区域内土地的平均价格。在此之外,各级政府可以根据基准地价制定出灵活的地价政策。也就是说,基准地价是“底线”,但不是定价的唯一标准。

  那么土地出让价格还和什么有关?

  首先,和土地本身的条件有关。土地的形状,将影响到它未来的规划设计,越是方正越好设计,就越有价值。土地是否平整、是否完成一级开发的土地拆迁补偿和基础设施建设,是否达到“七通一平”或“五通一平”,都会影响到定价。面积大小也会影响土地的定价,当然土地并不一定越大越贵,还要看它的用途。

  其次,和土地外部条件有关。一块土地所在的区位,是决定它受欢迎与否的关键。靠近宜居地段、成熟区域、产学研等特殊基地等区域的地块相对来说,价值较高。土地周围的交通环境也至关重要,便利的交通会提高土地的价值。

  再次,要叠加这幅土地投入的拆迁、平整等“整地”成本。

  最后,也是最重要的环节,充分评估周围对标区域的楼盘售价、去化情况,测算当前市场能接受的价格水平。还得考虑到地块上盖的商品房要一两年后才能买卖,减去通胀成本、税费、建安成本等,最终倒推出一个建议起始价。

  不过,就算有关部门定出了基准价,定好出让起始价,与土地最终成交价格仍有区别。前些年漳州市区进行土地出让时多数采用价高者得的形式,土地溢价没有“天花板”,一些热门地块卖出了很高的价格。

  但今年以来,为了控地价,漳州在土拍过程中设置“上限价”的情况越来越多了。也就是说,一幅地块在竞拍过程中加价至上限价后,将不再接受加价,转而通过“竞配建”“竞预售”“摇号”等环节决出最终的竞得人。有些土地出让说明对该宗地建设商品住宅的价格也有限制,漳州一般设置为不超过2万元/平方米。

  当然,也有一些地块在拍卖过程中遭遇流拍,有可能是这幅地的价值不是公认的好,开发商进行核算后认为投资获益难度大可以选择不买。此外,有些地块设置有保留价,最终报价达不到保留价时,土地也不能成功出让。一般来说,市场下行压力大时,土地价格的设置较为保守;市场上行趋势明显时,土地溢价的情况较为常见。

  ■记者 张 晗 文/供图

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