漳州市城区住宅用地土地定级图
距离10月20日年内市区第三场土拍时间越来越近，有读者致电提问，土地出让时如何核定各个地块的出让价格，有没有统一的标准？
其实，土地出让价格和很多因素有关。因为房子是非常特殊的商品，作为“面粉”的土地也是非常特殊的。土地上架前，必然要慎重地给“面粉”称称重、定个价。总的来说，土地价格体系和土地基准地价有关，但也跟土地区位条件、形状面积等内因，交通环境、土地性质、建设现状、片区规划等外因密切相关。
基准地价是“底线”
要了解一块地的价值大小，最基本的参考就是基准地价。正常来说，每隔几年自然资源管理部门就会出台相应的参考价格体系，老百姓所关心的住宅用地价格基准地价就是这个“底线”。地方国土资源部门会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商服用地、住宅用地、公共管理公共服务用地、工矿仓储用地）的出让基准地价。
目前的基准地价是2021年3月29日发布的《漳州市城区土地级别分布及基准地价》。该土地基准地价适用范围为：北至金星东路，包括漳州蓝田经济开发区（原龙文开发区片区）和朝阳镇区；东至东环城路；西至金峰经济开发区；南至南环城路，包括漳州高新区的市区规划范围。总面积约为116平方公里。
单选与市民生活密切相关的住宅用地来说，漳州市城区住宅用地土地级别有7级，地面地价从1300元/平方米到7500元/平方米不等，楼面地价从520元/平方米到3000元/平方米不等。
漳州主城区核心地段本都在一级地范围内，即芝山路-大通北路-腾飞路-元光北路-福响路-胜利东路-九龙大道-建元东路-碧湖路-湖滨路-江滨路-芝山路这个大圈中。地面地价为500万元/亩，地面地价7500元/平方米、楼面地价3000元/平方米。
这个价格和上一次公开的基准地价相比是有所上浮的。2018年一级土地地面地价为444.67万元/亩，地面地价6670元/平方米、楼面地价2668元/平方米。相比之下，平均价格上浮12.45%。
和此前的定级表格相比，今年有5个区域变更土地级别，都是上升一级。比如金峰南路以东、瑞京路以南、西洋坪路以西、江滨路以北范围内从三级变更为二级，这个范围内主要是万科城璟园、禹洲雍江府、鑫荣嘉园、恒大帝景、香江新城等。
市场行情才是“标尺”
看到这里，大家肯定有疑问，怎么核定的土地价格和实际价格差距这么大？比如去年8月厦门励欧拿下的玖颂西湖项目，按基准价格楼面价应是1000多元/平方米，但当时土拍成交价为5330元/平方米。
业内人士表示，土地定级基准地价是作为土地有偿出让时的依据，只是反映级别区域内土地的平均价格。在此之外，各级政府可以根据基准地价制定出灵活的地价政策。也就是说，基准地价是“底线”，但不是定价的唯一标准。
那么土地出让价格还和什么有关？
首先，和土地本身的条件有关。土地的形状，将影响到它未来的规划设计，越是方正越好设计，就越有价值。土地是否平整、是否完成一级开发的土地拆迁补偿和基础设施建设，是否达到“七通一平”或“五通一平”，都会影响到定价。面积大小也会影响土地的定价，当然土地并不一定越大越贵，还要看它的用途。
其次，和土地外部条件有关。一块土地所在的区位，是决定它受欢迎与否的关键。靠近宜居地段、成熟区域、产学研等特殊基地等区域的地块相对来说，价值较高。土地周围的交通环境也至关重要，便利的交通会提高土地的价值。
再次，要叠加这幅土地投入的拆迁、平整等“整地”成本。
最后，也是最重要的环节，充分评估周围对标区域的楼盘售价、去化情况，测算当前市场能接受的价格水平。还得考虑到地块上盖的商品房要一两年后才能买卖，减去通胀成本、税费、建安成本等，最终倒推出一个建议起始价。
不过，就算有关部门定出了基准价，定好出让起始价，与土地最终成交价格仍有区别。前些年漳州市区进行土地出让时多数采用价高者得的形式，土地溢价没有“天花板”，一些热门地块卖出了很高的价格。
但今年以来，为了控地价，漳州在土拍过程中设置“上限价”的情况越来越多了。也就是说，一幅地块在竞拍过程中加价至上限价后，将不再接受加价，转而通过“竞配建”“竞预售”“摇号”等环节决出最终的竞得人。有些土地出让说明对该宗地建设商品住宅的价格也有限制，漳州一般设置为不超过2万元/平方米。
当然，也有一些地块在拍卖过程中遭遇流拍，有可能是这幅地的价值不是公认的好，开发商进行核算后认为投资获益难度大可以选择不买。此外，有些地块设置有保留价，最终报价达不到保留价时，土地也不能成功出让。一般来说，市场下行压力大时，土地价格的设置较为保守；市场上行趋势明显时，土地溢价的情况较为常见。
■记者 张 晗 文/供图
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