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央媒痛斥公摊面积,2022年或全面取消?答案清楚了

2021年09月16日 17:01    来源:房产新谈    点击: 次    0 条评论

最近几天,很多人的朋友圈都被青岛某楼盘“公摊面积率从购房时承诺的31%变成了交房时的46%”刷屏了。这等于是开发商在之前31%公摊率的基础上又“偷走了”15%的公摊面积。这意味着一套100平米的房子,按照之前公布的公摊率,套内面积是69平,现在套内面积只有可怜的54平,足足少了15平。

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大家之所以非常关注这件事,是因为很多人在购房时都被开发商同样的套路坑害过,对此产生了强烈的共鸣。我们也注意到,有不少网友借机呼吁“全面取消公摊面积”,其中有一位网友的留言说出了很多人的心声:我们宁肯房价在实际面积的公开价格中上涨,也不希望看到购房者们身处不清不楚的消费暗区,任由开发商宰割。

“公摊面积”害人不浅,早已是人尽皆知的事实。知名主持人老梁曾经怒斥公摊面积是一项“劳民伤财,不该存在”的制度。他甚至直言揭露道,“公摊面积背后有三大猫腻”:其一、中国尚无法律对公摊面积加以约束,也就是说,公摊面积没有统一的标准,也没有设置上限。这就给了开发商借公摊面积牟利的机会——测绘机构是开发商等方面委托的,也就意味着开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万方的项目,就会多出很多利润;

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其二、业主的公摊面积被拿去牟利。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,我们所熟知的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、物业用房等,全部都是公摊面积。这就产生了一个问题,一些被算作公摊的物业用房、保安值班室,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中没有人这么做;

其三、重复公摊、重复收钱。比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。开发商和物业把业主的公摊面积做成车位再次出售出租,相当于是二次在业主身上牟利。

此外,购房者还不得不缴纳公摊面积对应的购房税款、维修基金,以及未来每年的物业费、取暖费。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的不公还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

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今年年初,独立经济学家马光远也坦言,公摊面积早就应该取消了。公摊里的猫腻和腐败太大了,水太深了。公摊面积的多少基本是开发商说了算,一套房子随便多报几平米,一个几十万方的住宅小区,那就能多出来千万元甚至上亿的利润。这可比辛辛苦苦卖房子来钱快。

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事实上,近两年来央媒也多次痛斥公摊面积“害人不浅”。2018年7月份,央媒新华社发表标题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的文章痛斥道,“近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,有的楼盘公摊系数竟然超过52%,这让购房者很受伤,公摊面积真是害人不浅。”文章更指出,公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。为了切实保护百姓权益,相关职能部门应该整治公摊面积乱象。言外之意,取消公摊面积迫在眉睫;

2018年8月份,央媒中国经济网也发表了《公摊面积“坑”有多深?揭秘背后的猫腻》文章,重点抨击了公摊面积背后的标准不统一、重复计算、重复收钱、开发商借公摊面积之名非法敛财等情况。文章明确表示,买100平米的房子,实际可使用面积只有70平,老百姓的钱花得不明不白,而且还没有统一的标准来约束开发商的种种违规行为。民众对公摊面积早已深恶痛绝,确实到了应该考虑取消公摊面积的时候了。

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此外,我们也注意到,2019年2月18日住建部在《住宅项目规范(征求意见稿)》中有一条16字的新规定:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。很多人看到这条规定后,就开始恶意解读,从去年起,就有很多媒体发布消息指出,“明年起,公摊面积将全面取消”。不仅如此,最近一段时间,我们还发现,很多个人媒体,信誓旦旦表示,明年(2022年)公摊面积取消后,已购房者还将获得一笔可观的补偿。

事实真的如此吗,明年起公摊面积真的会取消吗?答案非常清楚:明年公摊面积不会取消。首先,截止到目前,官方层面从未发表过有关“取消公摊面积”的文件文字。很多媒体基于住建部《住宅项目规范》中的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的规定,分析得出“国家要全面取消公摊面积”的结论是站不住脚的。因为这条新规并没有正式实施,它只是一个“征求意见稿”,所以不能作为取消公摊面积的国家法律法规依据;

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其次,实际上,在2019年2月24日,央视新闻客户端就发表了标题为《公摊面积取消?这事不简单》的文章明确给出了答案:“公摊面积”全面取消,这是错误解读。文章指出,公摊面积害人不浅虽然是事实,民众反感公摊面积的情绪浓厚也是事实,但是从物理上来说,全面取消公摊面积不切实际,因为一个小区的入户大堂、过道、电梯井等这些“公共空间”都需要有分摊。

事实上,每当人们讨论取消公摊面积的时候,总有一部分人站出来反对。在我们看来,反对取消公摊面积的无非是三类人:开发商、物业公司、暖气公司。开发商方面:通常会以“取消公摊面积房价上涨”、“房屋品质会降低”为理由反对。

但聪明人其实都看得出来这两个理由都是不成立的:一方面压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力;另一方面,在市场经济中,开发商如果胆敢用压缩公摊面积占购房者便宜,那么这个开发商一定会被购房者所抛弃,他建造的产品也不可能卖得出去;

物业公司方面:借着公摊面积,物业每年可以多收上百万的物业费。要知道,这些所谓的“公摊面积对应的物业费”其实购房者都是不需要缴纳的,因为室内部分已经交过费了,但同样没有享受到物业对等的服务;

暖气公司方面:暖气费也按照建筑面积(包含公摊面积)收取,其实是最不科学、最不应该的。过道、垃圾场、变电室、设备间、公共门厅、分隔墙等等这些地方明明没有暖气管,但业主依然要交钱,这分明就是在欺负业主“人傻钱多”。但现实中大家明明都知道这个规定不合理,但鲜有人站出来反对,根本原因是不敢不交——不交的后果可能就是断暖气。

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不过,纵使开发商、物业、暖气公司等有一万个反对“取消公摊面积”的理由,但都不妨碍公摊面积未来会全面取消的事实。说得直白点,即使明年公摊面积不取消,也可能在5年后、10年后迎来公摊面积的全面取消。

理由有三个:其一、中国是目前全世界唯一一个仍然在实行公摊面积制度的国家;其二、央媒新华社早就明确表态“公摊面积虽然长期存在,不意味着这种做法合理”,言外之意,取消公摊面积是大势所趋;其三、天怒人怨的公摊面积已经引来了国家层面的重视,住建部在征求意见稿中考虑将以“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,说明国家层面已经在考虑出台新规整改这一弊端的准备了。

很多人可能不知道,其实取消公摊面积我们完全有先例可借鉴——早在2002年,重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中明确规定,商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不仅如此,条例还明确了开发商“不照做”的后果:会被处以商品房交易金额5%-10%的罚款。

此外,在中原地产首席分析师张大伟看来,随着开放式小区越来越多,政府在公共区域建设中的作用将越来越大,开发商取消公摊面积收费是趋势。而且从全球范围来看,“套内面积计价”都是一个更科学、更主流的计价方式。

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明年公摊面积虽然不可能全面取消,但是我们也看到,从去年起部分城市就开始出台新规封堵“可能由公摊面积而产生的”漏洞了。

以北京为例,在今年研究起草的“进一步规范新建商品住房销售行为的通知”文件中,不仅明确了合同中必须同时标注建筑面积和套内建筑面积,更进一步明确样板间必须要保留至收房后三个月。毫无疑问,在这两条新规下,开发商还妄想依靠公摊面积捞油水,已经不可能了。因为购房者可以通过保留三个月的样板房来找开发商“算账”。

最后,既然“明年起取消公摊面积”的说法不成立,那么讨论“开发商会不会向已购房者补偿”也就失去了意义,因为前提条件都不存在。

退一万步来说,即便明年公摊面积真的会取消,我们也不认为开发商会对已购房者进行补偿,国家更不可能出台政策强迫开发商对已购房者补偿。原因很简单,在我国,法从来不溯及既往。以香港为例,2012年宣布取消公摊面积时,并未对任何已购房者进行任何形式的补偿。

所以,不管是否取消公摊面积,都不可能对已购房者进行经济补偿。到此,一些个人媒体包装的“取消公摊面积购房者将获得一笔补偿”的说法是严重失实的。大家也别再幻想着“天上掉馅饼”的好事了。

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