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住建部就城市更新征求意见:防止过度房地产化 不大拆大建

2021年08月18日 17:02    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

漳州各地仍有一些城中村存在 张 晗 摄

  大拆大建,将被叫停。

  近日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,公开征求意见。意见提出,除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增建设规模,不突破老城区原有密度强度,不增加资源环境承载压力。

  叫停大拆大建,将让一部分人失去期待的“一夜暴富”的机会;但对于因大拆大建失去祖宅老屋、不得不租房买房的贫困或老年群体来说,则无疑是一个利好。

  更重要的是,防止大拆大建,体现了当下楼市宏观调控向更加全面、更加具体的方向转变。不难看出,为了“房住不炒”,一张密织的楼市格局管控网正在形成。

  城市更新 不得急功近利

  为深入贯彻党的十九届五中全会精神和“十四五”规划纲要部署要求,指导各地积极稳妥实施城市更新行动,防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题,住房和城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,并于日前向社会公开征求意见。

  意见反馈截止日期为2021年8月20日。

  这份通知直击痛点,明确点出了背景:近期,各地积极推动实施城市更新行动,但在推进过程中,出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式,大拆大建,急功近利的倾向,有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。

  为积极稳妥实施城市更新行动,通知提出了三大方面共11条具体要求。首先,坚持划定底线,防止城市更新变形走样;其次,坚持应留尽留,全力保持城市记忆;最后,坚持量力而行,稳妥推进改造提升。总而言之,即“实施城市更新行动,要顺应城市发展规律,尊重人民群众意愿,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主,严管大拆大建,加强修缮改造,注重提升功能,增强城市活力”。

  明确细节 严管大拆大建

  从棚改到旧改,大规模拆迁往往会带来一些副作用。原有的房屋被拆除,新房至少要等2~3年才能交付使用,供需错配,房屋租赁市场、新房交易市场难免借题发挥。

  对此,通知明确了一些城市更新中的具体细节,十分接地气。

  严格控制大规模拆除。如老百姓最关心的旧城改造,除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

  严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增建设规模,不突破老城区原有密度强度,不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度,原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。

  大规模拆迁会带来大量“无房”人口,强烈冲击房屋租赁市场,导致房租高企,生活负担加重。通知明确,要确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

  对于大拆大建带来的乡土人文割裂情况,通知也明确,要严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民,改变社会人口结构,割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿,鼓励以就地安置为主,改善居住条件,保持邻里关系和社会结构,更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

  留住基因 保持城市记忆

  搞“推倒重建、千城一面”是行不通的。通知明确要“全力保持城市记忆”,尊重城市里的建筑、街巷、遗存、地貌和植被,留住城市的文化基因。

  首先,保留利用既有建筑。不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑,不脱管失修、修而不用、随意闲置。

  其次,保持老城格局尺度。不破坏传统格局和街巷肌理,不随意拉直拓宽道路,禁止修大马路、建大广场。

  最后,延续城市特色风貌。不破坏地形地貌,不伐移老树和有地方特征的现有树木,不挖山填湖,不随意改变或侵占河湖水系,不随意改建具有历史价值的公园,不随意改老地名,杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象,严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。坚持低影响的更新建设模式,保持老城区自然山水环境,保护古井、古树、古桥等历史遗存,鼓励采用当地建筑材料和形式,建设体现地域特征、民族特色和时代风貌的城市建筑,加强城市生态修复,留白增绿,保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

  转变观念 纠正赚快钱思想

  业内普遍认为,大拆大建短期内是可以刺激GDP,赚“快钱大钱”,但从根本上讲是属于典型的房地产过度开发,也是一种土地依赖症。城市更新过程中的大规模拆迁能带来大量被动的持币购房人群,搅动本土及周边楼市,拆建带来的房地产投资和新基建投资是拉动GDP数据的主要力量,带来不菲的土地收益。要摆脱这种依赖症,就要先转变观念,要学会“和风细雨”而不是“大拆大建”,赚“慢钱小钱”而不是“快钱大钱”。

  业内人士表示,房地产市场的管控不仅局限于新房市场、二手房市场、房屋租赁市场,对于推动释放大量被动刚需的城市改造运动也应予以管控,并给一些投机旧城旧房坐等拆迁的炒房人敲敲警钟。

  近年来,政策层面牢筑制度篱笆,从控“地根”“银根”开始,对房地产市场和土地依赖症进行釜底抽薪式的管控,给楼市浇水灭火。此次政策从防止大拆大建入手,对城市更新提出更为具体、严格的要求,旨在堵住通过棚区改造、旧城改造过程中出现的管控漏洞,对“大拆大建”引发的城市问题动刀子,足见决心。

  业内人士表示,城市更新不是简单的拆和建,在城市扩容和面貌更新的过程中,“剃”掉和概念不符的城中村、老小区,换成“高大上”的建筑,如果没有人口导入、资源投入、产业升级、新增长极拉动,这方土地反而将失去它原有的生活气、烟火气,事与愿违。对大拆大建进行纠偏势在必行。

  也有业内人士认为,大拆大建与当前“碳达峰”“碳中和”的要求相悖,这种粗放的城市管理模式必然被淘汰。大拆大建带来的资源浪费、城市污染危害不小,在城市建设过程中减少碳排放量、降低资源消耗,才能切实提高城市居民幸福感。

  记者 张 晗

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