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楼市盛行“高低配” 购房者该作何选择?

2021年08月11日 13:21    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

“高低配”楼盘在漳州楼市屡见不鲜 记者 张 晗 摄

  考虑买房的你,一定有这样的疑惑:怎么现在好多楼盘都是“叠墅+高层”这样的“高低配”组合,而且还越来越流行?这样的高层或者叠墅,值得买吗?

  没错,当前漳州市面上是有很多“高低配”楼盘。如果是一个占地200亩的大地块分成几个组团,一片做别墅,一片做高层,这还可以理解。但现在有些楼盘占地面积不大,才两三万平方米,也做“高低配”,不少购房者反映,看完有种说不出的感觉,又不知道哪里好或不好。

  没关系,看过来,现在就来了解一下“高低配”的相关知识,看完保证你进了售楼部,心里很有数。

  容积率事关楼盘舒适度

  先来弄清楚一个概念——容积率。因为“高低配”是兼顾容积率和利润的一个产物。

  容积率,是指一个小区的总建筑面积与总用地面积的比。总的来说,一个舒适的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过3。容积率数值越大,舒适度越低。

  一般而言,政府在出让地块时就已经对该地块的容积率和绿地率区间范围进行了严格的规定,开发商可以在数值允许的范围内进行设计。

  当前漳州市区几个楼盘项目的容积率是这样的:建发西湖观澜2.99,中梁远洋星海天宸2.6,特房锦绣碧湖2.52,联发君领壹号2.49,联发君樾西湖2.0,世茂漳州府1.1。几个尚未完成规划的地块容积率也是有规定的,如三馆附近的高端地块2021P03规定了容积率小于1.2,人民广场附近的吾悦广场容积率小于2.9,今年3月被蓝田国企拿下的蓝田刚需地块2021P02容积率小于2.6。

  对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例。通俗来说,一样大小的地皮,容积率越高,地面上盖的房子越多,开发商卖房赚的钱就越多。

  而对于住户来说,容积率直接关系到居住的舒适度。正常来讲,容积率低,小区里楼少栋距宽,通风、采光就更好,绿地多了,过道宽了,能供给住户休憩玩耍的公共空间也就多了,停车、走路也更方便。

  做“高低配”有助提升货值

  不过,容积率只是一个数值,它难以束缚开发商飞扬的思路。当前流行的“高低配”就是解决地块限定容积率的情况下如何实现利润最大化的新方案。说白了,就是做“高低配”更好赚钱。

  假设一个楼盘占地面积2.67万平方米,容积率约3.0,可建面积约8万平方米。高层住宅均价为1.4万元/平方米,叠墅产品为1.8万元/平方米。

  不计其他建筑,现在有两个方案:

  第一,做纯高层围合式社区,单算建设5幢30层一层6户均为88平方米户型的高层,余一些面积不计,总货值是11.09亿元。

  第二,做“高低配”,建设6幢四叠一层六户、2幢四叠一层四户均为135平方米户型的叠拼,和3幢30层一层六户均为104平方米户型的高层,共11幢楼,余一些面积不计,叠墅部分货值为4.28亿元,高层货值为7.86亿元,总货值约为12.14亿元。

  同样的容积率范围内,相比方案一,方案二“高低配”可以多出超1亿元的货值。

  当然,除了更高的获利,从开发商的层面看,搭配叠墅洋房产品的小区,可以围绕低密产品做文章,把产品往高端定位包装,有利于开发商积累品牌度和口碑。

  也可以围绕产品多样化做文章,高层能做50平方米左右的投资小户、90平方米的刚需房型、110平方米左右的小四房;面积大于120平方米的改善房型,放在高层做大平层出售周期太长不划算,就放在叠墅区做,可以按照叠墅的标准进行区别化定价,单价更高,来钱也快。

  长处:高层通风透气 叠墅靠近市区

  开发商追逐利润是天性使然,作为购房者,只要擦亮双眼,明确自己的需求,在“高低配”盛行的时代,是能买到适合自己的房子的。

  “高低配”的起因,和国家颁布“限墅令”限制出让容积率1以下地块有关。现在出让土地时规定的住宅主流容积率是1.0~2.6。加之限地价、限房价、竞配建等调控政策频出,开发商拿地难度提升,利润空间摊薄,做“高低配”找补点利润也是能理解的。

  如果看上了某个“高低配”楼盘,有这些优点在,还是可以考虑入手的。

  考虑购买高层产品的购房者,不妨考察下前排是否都是低楼层建筑,如果是,那视线无遮挡,景观良好,通风透气,还是不错的。相比沿街楼栋,不沿街的二排高层会比较舒适一些。当然,相比叠墅价格,高层的性价比还是比较高的,尤其是项目首开一般会先开高层,价格较亲民,想好了可以入手。

  如果是考虑叠墅产品,也可以入手挑。毕竟低密度社区一般分布在城市边缘郊区,通勤不便,但是“高低配”中的叠墅就能做到既低密又接近闹市区,生活便利。

  此外,买“高低配”的“低”,要先摒弃“叠墅就是别墅”的观点,其实叠墅更像是早前的多层,只不过单栋建筑中户数更少一些,不那么嘈杂,但也没有独门独院那么自由私密,这和独栋别墅区楼宇都一样高、一样私密有着本质的区别。

  不论买高、买低,都要摒弃“有叠墅的社区就是高端改善社区”的观点。如果小区内有分区、围墙,物业费还收得不一样,人均占有的资源肯定不均衡。非要说高端那也仅是一部分人的高端——这类小区经常有资源朝向叠墅业主倾斜的情况。从一些新闻报道中经常可以看到“高低配”小区中隔绝高与低之间的“柏林墙”被推倒的事情,业主情绪分化比普通小区更明显。

  不足:公共空间受压 叠墅少了私密

  从实际居住体验上看,“高低配”也有一些短处。看似十分舒适的数据,却没有十分舒适的内核。

  首先,先不管楼高不高,就看楼多不多。地面上的楼栋数是明显增多了,栋距缩短,肉眼上看建筑密度是增加的。这就意味着楼与楼之间的公共空间、绿地空间被挤压,大中庭、大型喷水池、社群活动中心、大型游乐场、运动场通通没有了,取而代之的是小而精的叠景、障景,如小凉亭、小院门、小假山、小池塘。

  其次,为了保留住业主的活动空间,不少开发商会将健身房、老人活动室、儿童游乐区等配套安在架空层,而不少楼栋的架空层是计入公摊面积的。还有一些开发商会给叠墅的下叠配院子,如果这个院子内的绿地也计算在公共绿地总量之内,那么公共绿地的空间就进一步减少了。

  最后,楼与楼近了,私密性、隔音性肯定变差。尤其是现在一些号称低密的社区,舍弃的其实是上空的空间去换取容积率,横向看楼与楼基本上是紧挨着。甚至还有一些别墅区,栋与栋之间间距很小,观感上类似农村自建房的“两米巷”,舒适度肯定不会太好。此外,买“低”的业主,很可能成为买“高”业主的风景,一举一动都很“公开”。

  “高低配”盛行的年代,纯粹做高层或叠墅的楼盘显得尤为稀缺,但它的稀缺性也能证明它的价值。如果遇上了,大可和“高低配”做个对比,考虑考虑。

  ■记者 张 晗

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