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楼市分析:LPR11连平维稳!房贷利率却提前上涨!房子还能不能买?

2021年03月23日 12:39    来源:360大数据研究院    点击: 次    0 条评论

今天,说一说融资收紧对楼市的影响,为什么自住买房人和炒房客都越来越难了?

01、第一个大消息,也是好消息

3月LPR再次维持不变,2020年4月以来,已经连续11个月持平

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2021年3月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

点评:

由于全球疫情拐点和经济复苏势头、全球通胀超预期,包括美国、中国在内都笼罩在加息和收杠杆、回收流动性的预期之中,2019年疫情以来的全球大放水可能告一段落,这个趋势基本是确定的,现在最大的不确定性就是什么时候开始真正动手?股市由于担心流动性回收,春节之后已经提前做出反应,大幅回调。从前段时间美联储和2月中国金融数据来看,为了减少回收流动性对全球资本市场和经济复苏造成过大冲击,暂时频频传递维稳信号,包括两会都频繁释放保持政策连续性、稳定性的信号,相当于是稳定预期,安抚市场。

如果说去年4月份之后,市场普遍在预期什么时候会继续降息?下调LPR?那么在如今这种形势下,不加息就万幸了。因此,对于今早人行刚刚发布的3月份LPR继续保持不变的消息,真的可以当成“不涨就是利好”来进行解读了。这个时候还指望LPR下降基本是天方夜谭了。所以,要从利好的角度来理解这次LPR11连平的维稳用心了。

02、第二个大消息,也是坏消息

房贷利率提前2连涨,首套房贷2个月上涨6BP,二套涨了3BP

融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示:

2021年1月:房贷利率创出最低点,全国首套房贷款平均利率为5.22%,二套房贷款平均利率为5.53%。

2月之后,房贷利率开始上涨,到3月份已经实现2连涨。在LPR保持不变的情况下,实际的房贷利率已经提前上涨,并且实现2连涨。

2021年2月(数据监测期为2021年1月20日-2021年2月18日):全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.56%,环比上涨3BP。

2021年3月(数据监测期为2021年2月20日-2021年3月18日):全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.57%,环比上涨1BP。

3月份,分城市来看,20城房贷利率环比上涨,4个城市的涨幅在10BP以上,其中惠州涨幅最大,首二套房贷款利率均环比上涨26BP;广州地区的房贷利率继续上调,首套房贷款平均利率环比上涨14BP,二套房贷利率环比上涨6BP。

点评:

虽然LPR11连平维护市场稳定,但是今年以来,人行对所有银行的房地产开发贷款和按揭贷款实行额度上限控制,导致房贷额度明显收紧,贷款难、下款时间长成为开年以来困扰楼市的一个核心问题。在这种情况下,银行优选客户,提高房贷利率就成为必然。

包括首套二套在内,房贷利率的提前上涨,无论对于自住买房人还是投资客来说,买房炒房都越来越难了。

其中,首套房的自住买房人再一次被一刀切的调控政策所误伤。楼市调控在打击投资投机炒房的同时,向来都是连着刚需一块割韭菜,这是一刀切粗暴调控的习惯性弊端,至少现在看不到解决的希望。

03、第三个大消息,炒房客和部分改善买房人的最大梦魇

严查经营贷、消费贷违规流入楼市,严查购房首付资金来源

3月2日,无锡市住建局印发关于规范我市二手房交易秩序的通知,也明确了对涉嫌经营贷挪用购房的违法违规行为进行严肃查处。

3月3日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款,严格个人经营贷和消费贷真实性审查,加强贷后资金管理。

3月12日,人民银行上海总部制定印发了《2021年上海信贷政策指引》。其中,在落实房地产调控措施方面,《指引》强调,金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比,严格执行差别化住房信贷政策,优先支持首套刚需自住购房需求,加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

3月16日,广东银保监会下核的银行机构(不含深圳),通过排查,发现违规流进楼市的问题贷款资金2.77亿元,920户。其中,广州发现了违规贷款资金1.47亿元。为此,3月19号广东银保监会,实施新的贷款指导意见。购房者申请按揭贷款时,需提供首付款账户的流水证明。并且规定,首付款是家庭自有资金,或者父母子女直系亲属自有资金。禁止经营贷、消费贷、私人之间的借款、垫资过桥等借款,作为买房首付款资金进入楼市。

3月16日,西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》。《通知》要求,房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策,不得诱导、协助购房人以“信用贷”“消费贷”等方式支付首付;不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务;进行购房意向登记信息核验时,要严格核查首付存款证明。

3月18日,深圳银保监局、人民银行深圳中心支行发布了《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》,《通报》指出了银行资金违规流入楼市的三种典型案例。根据通报,2020年4月以来,深圳银保监局共对辖区中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷全面排查,选取6家银行集中开展现场检查,检查覆盖率近50%,提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。深圳银保监局称,为防范信贷资金违规流入房市,还要求银行按季对涉房贷款和信贷资金流向滚动排查,探索大数据平台智能化筛查信贷资金流向。因经营贷违规流入房地产市场,深圳农商行光明支行、平安银行深圳分行被监管点名通报。

3月19日,北京市银行业协会向各会员银行发出《关于进一步加强个人信贷业务管理工作的倡议书》。《倡议书》主要从完善贷款合同约束惩戒条款、规范中介机构管理、防范舆情声誉风险和加强金融消费者教育等方面向会员银行提出倡议,旨在坚决落实和维护中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位要求,防范套取银行信贷资金以及挪用个人经营性贷款进入房地产市场的行为。

点评:

监管层对银行经营贷、消费贷等进行史上最严的大面积排查,是从源头上避免房抵贷资金变相流入楼市,对炒房客无疑是一个重大打击。

但是由于部分城市存在一二手房倒挂的新房,不少自住改善买房人为了抓住难得的既改善又投资的机会,也存在利用经营贷、消费贷打新的情况,对于这部分买房人,也是一个打击。

04、第四个大消息,部分欧美国家已提前加息

全球资产面临考验,中美何时跟上加息?

近日,俄罗斯、巴西、土耳其三大新兴市场宣布加息。随后,挪威央行表示预计下半年开始加息,较预期提前一季度,此举将使其成为第一个宣布加息的发达国家。剩下的一切悬念,就是中美何时开始回收流动性?美联储常用的是加息,中国在加息之外更常用的调整存款准备金和资金投放。

如果加息潮在全球蔓延,对于处于高位的全球股市和楼市将是一个严峻的考验。

根据凯恩席勒指数,2020年12月,美国20大城市房价同比上涨10.1%,创下2014年以来的最大升幅。自此,美国房价已经超越2007年次贷危机之前的水平,相比2009年的低谷,接近翻倍。

全球主要国家来看,最近一年左右时间,土耳其、俄罗斯房价涨幅均超20%;美国、英国、加拿大、韩国等国家的房价整体涨幅也超过中国,资产泡沫全面膨胀。

据媒体报道,2020年,韩国首尔房价首次超过每平方米1200万韩元(约合7万元),过去一年间的房价上涨20%,自2017年以来上涨74%。

2020年,土耳其房价涨幅超过20%,位居全球第一,最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%,在全球主要城市里位居前列。

点评:

疫情以来,中国强劲的经济复苏以及严控的房价,在之后全球加息潮中,房价受到的考验可能最为温和,这是基本面所决定的,而且也要感谢楼市调控的功劳。

虽然信贷和流动性缓慢收紧也是中国的大势所趋,楼市也会受到一些考验,但是对于一二线热点潜力城市而言,依然面临结构性的升值机会,中国的大城市化浪潮支撑一二十个一二线热点潜力城市的楼市还是足足有余的。这些城市的热点板块、一二手房倒挂和接近倒挂的新盘,不论自住还是资产配置,依然都是全国乃至全球最优质的资产避风港之一。

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