欣隆盛世江南是市区九龙江南岸首个开盘的商品房项目 陈利敏 摄
在漳州市区房价破万之前，楼市产品供应分化较为明显，初入市的“小白”也能清晰地分辨哪些是刚需盘，哪些是改善盘。随着市场逐步上行，开发商适应形势，更热衷于在同一楼盘推出大小不一的多样化产品，漳州刚需盘与改善盘的界限逐渐变得模糊。
直到本月，漳州高新区两个纯新盘低价首开，西湖片区两个最大户型面积不超过116平方米的新盘面市，人们发现，沉寂许久的刚需盘又重回漳州市民视野。
西湖新盘：
最大户型面积仅为116平方米
“我们的产品面积只有三种，64平方米、89平方米和116平方米”，在芗城区金峰中路碧桂园西湖印象展厅，现场销售告诉记者，“我们项目在西湖区域的定位，就是做一个小户型刚需盘。”
有趣的是，与碧桂园西湖印象项目紧挨着的另一个项目——大唐三木印象西湖，不仅案名相似，户型也是不谋而合的小户型。“目前已经确定，我们项目会推出76平方米的小三房、89平方米的三房以及108平方米的小四房这三种户型，而且只有这三种户型。”该项目红星广场展厅接待人员如是说。
为何不约而同地做纯刚需盘？现场销售给出了一个简单的答案：“疫情影响，想进城落户的人要筹款买房更难了，小户型比较容易买卖。”
的确，今年上半年，漳州全市住宅销售存在去化减少、库存增多的情况。这从漳州市统计局发布的数据就可以看出——2020年1~6月漳州全市住宅销售面积256.50万平方米，增长-23.9%；1~6月商品房待售面积303.31万平方米，增长1.4%。受疫情影响，市民购房需求受到一定程度的抑制，若想以“低首付配杠杆”来撬动首套房，完成进城落户的任务，必须有相应的刚需产品与之相配。业内人士认为，这波刚需盘面市，是贴着近段时间的市场行情走的，并且很可能只是个开始，“只要土地市场有小面积地块持续供应，就很可能继续被做成类似的刚需产品”。
高新区新盘：
单价低于10000元/平方米
西湖板块再现刚需盘，不禁让人想起多年前，尚未有西湖的金峰板块被称为“价格洼地”，正得格林兰庭、金品花园、永鸿国际城、夏商书香名苑、联裕凤凰等刚需盘云集，价格优势明显，吸引了数万首套置业者到此落户。
业内人士认为：“刚需盘的魅力就在于性价比高，对于年轻人和进城落户者来说，刚需房能快速满足他们在市区有一个家的愿望。也是因此，在一些重点开发的新区域，刚需盘往往承担起了快速聚集人气、带动人流的重任。”
把眼光望向九龙江南岸，高新区广袤的地盘上，今年也出现了两个新盘——欣隆盛世江南和联发君领壹号。在近期的首次开盘中，两个项目都取得不错的销售成绩。8月8日，欣隆盛世江南以88平方米的小建面复式产品作为叩开市场的敲门砖，实际使用面积可达120平方米，开盘价10486元/平方米起，首开去化率达到7成。8月15日，联发君领壹号首次开盘，售价9288元/平方米起，200套建筑面积约89平方米的紧凑小三房房源，在2小时内即告售罄，销售额达2.1亿元。
适销对路，市场反响好，高新区的经验自然值得复制。正在如火如荼开发中的西湖板块，也需要快速吸纳人气，在惠民花园等成熟的住宅区附近继续做刚需新盘，在开发商看来，应是再适合不过了。
开发商：
顺应需求快速回笼资金
刚需盘、刚需房选择在这个时间节点“重现江湖”是有原因的。突如其来的疫情，打乱了楼市销售的节奏，开发商家大业大，硬扛过低迷的第一季度，资金方面的压力必然不小，去库存的诉求也很清晰。有回暖行情定然不能浪费，近期的拿地热、促销热也反向证明了这一点。除了在老盘促销上花功夫，一些新拿的地块也需要依据市场行情重新定位，保证产品适销对路，出货顺利。
不仅是购房者需要刚需产品，开发商也深谙刚需产品的妙处。微观来看，单套刚需房面积小、总价低，购房者购房决策、筹措资金耗时短，有利于开发商快速回笼资金；宏观来看，刚需盘用地面积不大，栋数不会太多，在市场反应不差的情况下，房源销售周期会比高端盘短，“短平快”的节奏自然是眼下资金压力较大的开发商比较喜欢的。因此，刚需盘的重新现身，对漳州市场来说，是自然而然的事。
当然，开发商也对刚需产品做了新的调整，为的是尽量投刚需置业者所好，促进产品快速出货。例如，二孩政策未放开前，漳州90平方米左右的刚需房大多设计成小三房，或双卧室附带一个小书房；但如今四口之家、三代同堂不在少数，被寄予厚望的90平方米左右户型大多设计成小四房。更灵活，更紧凑，这将是后续一段时间漳州新刚需房的主要特色之一。
有刚需置业意向的市民，不妨多关注近期亮相的几个新盘。除了已经首次开盘的欣隆盛世江南和联发君领壹号，碧桂园西湖印象户型图刚公开，大唐三木印象西湖户型图计划8月底发布，这两个盘首次开盘优惠也会给得比较足。
■记者 张 晗
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