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传统淡季销售不减反增 楼市上演“反周期”戏码

2012年11月21日 10:00    来源:XMHOUSE    点击:次    0条评论
    一组成交数据让人们对年末的楼市行情有了新认识。北京中原地产统计显示,截至11月18日,11月全国54个主要城市新建住宅签约套数达171735套,比10月同期上升45.5%,创近两年来的月度同期成交纪录。其中,北京、上海等热点城市的签约量均达到年内新高。在冬天的传统销售淡季,这种行情让人颇为意外。

  淡季不淡,旺季不旺。自2008年以来的楼市成交中,不少热点城市频繁在年末出现翘尾行情,而“金九银十”等传统销售旺季往往不如人意。分析人士认为,近年来,频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期,导致市场表现出明显的“反周期性”。

  业界预期,未来房地产市场将延续复苏态势,今年末的市场成交量可能继续维持高位。业内人士呼吁,应尽快建立长效机制,维持房地产市场的稳定运行。

  年末频现翘尾行情

  作为计划在本月末开盘的北京“长楹天街”项目的销售员,小李最近忙得不可开交。不少客户都在询问具体的开盘时间和价格,更有人担心自己排不上号,请求将自己的房号向前排。无独有偶,位于通州区的“金地格林”项目,原计划今年年底开盘,但购房者已经排到1000多号,远超过本期释放的房源数量。

  在经过一个成色不足的“金九银十”后,北京楼市在11月重新活跃起来。根据北京市住建委的数据,截至18日,11月北京新房和二手房住宅合计签约为16292套,创今年单月同期的新高,比去年同期上升129.2%。

  北京楼市上一轮的成交高点出现在今年7月和8月,当时分别成交住宅29089套和28811套,达到今年以来的最高值。这样的成交量甚至接近“新国八条”出台前的市场交易水平。

  今年年末,北京楼市很可能迎来今年第二个成交高峰。中原地产研究部总监张大伟认为,随着市场供应上升以及业界对政策预期的见底回升,未来两月北京楼市成交量将继续向好。或许难以突破7、8月的成交量,但市场迎来“暖冬”已成定局。

  在近几年来的北京楼市行情中,“暖冬”的说法颇为常见。历史数据显示,2008年、2009年和2011年,北京楼市的成交高峰分别出现在11月、12月和1月,年末楼市迎来旺季已成惯例。唯一例外的2010年,北京楼市成交高点出现在4月。

  同样的情况不仅在北京出现。根据中原地产的监测,近几年来,多数热点城市都在年末迎来成交高峰。这种市场表现与天气寒冷带来的“淡季”预期并不吻合。

  分析人士认为,由于我国房地产市场走势受政策影响较大,而年末往往是重要的政策窗口期,购房者容易产生恐慌性购房心理,导致成交量增加。同时,一些房地产企业为冲击年度销售任务,也经常在年末扩大供应,并推出相应的优惠措施。

  “反周期”特征明显

  相比之下,一直被看作旺季的“金九银十”,市场表现却不如人意。以北京为例,位于今年两个成交高峰期之间的9月和10月,成交住宅均不足24000套,虽比去年同期有所增加,但仍然是今年的相对低点。从2008年以来,北京楼市9月和10月的交易情况均不理想,“金九银十”已严重褪色。这种情况在其他的热点城市也普遍存在。

  “淡季不淡,旺季不旺”成为近几年来楼市成交的主要特征。中国证券报记者梳理近年来北京市场的月度成交情况发现,除“金九银十”缩水外,作为传统销售淡季的夏季和冬季,市场往往出现热销,楼市成交规律已与人们的预期不一致。

  对于出现上述情况的原因,阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲向中国证券报记者表示,政策信号的频繁释放,打乱了房地产市场内在的自然销售周期,导致市场出现“反周期性”。

  范小冲表示,二季度以来的市场回暖,主因在于信贷政策的微调导致购房成本下降,加之房企降价促销所致。9、10月市场销售低迷,则主要受企业取消价格优惠的影响,同时,在国务院督查组调研楼市后,市场对出台更严厉的调控政策存在预期。11月以来的市场回暖,则体现了业界对“政策见底”的判断,加之个别高价地的出现,也带来了高房价的预期。

  这清晰地反映了政策预期对房地产市场的影响。事实上,今年以来,有关房地产市场各项政策动态,如预售制调整、房产税推进、二手房交易税上调等信息,均或多或少地影响了房地产市场和地产股的走势。

  多数业内人士认为,在我国房地产政策体系尚未完善、市场发展有待成熟之时,这一局面还将在相当长的时间内存在。

  呼吁建立长效机制

  对于未来的市场走势,业界判断颇为乐观。范小冲认为,限购、限贷等政策手段短期内不会取消,因此,市场将会在此基础上继续复苏。从长远来看,城镇化进程的加速也将给市场走势带来长远的利好消息。

  北京某上市房企负责人也表示,明年宏观经济复苏的态势未必如预期般乐观,房地产业作为经济增长点的价值将得以凸显,加之购房者对资产避险的要求强烈,购房需求也随之上升。因此其对未来的市场走势总体乐观。

  统计显示,今年10月,全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障房)价格平均上涨0.041%,比9月有所扩大。这也是自今年6月以来,该数据连续5个月保持上涨。多数分析人士认为,在经历了长时间的底部震荡后,房地产市场将缓慢回升。

  即便在新一轮的市场周期中,房地产业将迎来诸多利好,但多数业内人士仍然呼吁尽快建立市场化的长效调控机制,摆脱房地产市场对政策的过度依赖。

  与市场化调控手段相比,行政手段的弊端显而易见。根据国家统计局的数据,近几个月来,全国房地产投资增速、商品房新开工面积、房地产企业购地面积连续出现负增长,这将可能影响到后市的供应。同时,对于政策信号的过于关注容易造成恐慌情绪蔓延。

  范小冲认为,应尽快出台长效机制,以差别化信贷、税收等市场化政策,取代“限购令”等行政化政策,从而为房地产市场实现内在平衡。不少业内人士呼吁,房产税试点应加快扩容,该税种可在减少地方对土地收入过度依赖的同时,也对投机投资需求形成打击。

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