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漳州新盘市场大幕已经开启 中小户型稳居成交主力

2012年09月21日 10:49    来源:海峡都市报    点击:次    0条评论

 中小户型稳居成交主力——
大户型产品谋求突围

  (记者 朱远娥 白志强 文/图)【核心提示】新盘市场大幕已经开启。在中小户型稳居成交主力的市场上,大户型的身影已经隐蔽多时。进入9月底,各地均迎来了新房推售旺期,中小户型的推售量再次升温。不过,仔细研究目前的市场,记者发现,中小户型已成为成交的绝对主力,大户型则成了市场短板,开发商推货也颇为谨慎。大户谋求成交突破,各大楼盘均有招数应市。但大户市场能否突破成交胶着,尚有待时间验证。

  现象:大户型成交较缓慢

  在金九银十新货尚未入市的情况下,有业内人士感叹,大户型面积大、总价高原本就不好卖,但今年显得尤其难卖,即使想通过以价换量实现成交也相当缓慢,胶着之势可见严峻。相比之下,总价少、门槛低的小户型成为市场主力,一些手中既有大户型,也有小户型的开发商,都纷纷暂停大户型销售,让中小户型冲锋陷阵。

  今年上半年,大量中小户型推量入市,并以价换量大举去化之后,从今年6月份开始,两房产品的供应量在市场上逐渐紧缺,青黄不接之时,房企转而推售中大户型产品。中大户型的供应量进入7月份开始增多,房企对中大户型的市场优惠力度加大,使得中大户型成交量有所改善。

  据统计,8月漳州市住宅成交近15万平方米。在销售前十的楼盘中,130平方米以上在售项目,大户型去化仅融信澜园、上江名都、福晟·钱隆学府三期取得较好的销售业绩。企业大部分项目都以推售中小户型为主,大户型成交仅有零星几套。

  大户型销售去化较好的融信澜园,约160平方米的大户型,售价在7000元以上,是少有的大户型楼盘销售热盘。大部分楼盘大户的销售陷入胶着状态,即使在7月份之后,有大量房企趁势主攻大户型市场,但销售的业绩与中小户型还是相差甚远。

  行业人士告诉记者,在漳州市场超过170平方米以上的大户型,平均每月的去化率为30多套,成交量体现在周郊楼盘较多,这主要是因为市中心地块的中大户型由于单价高,总价一套150万以上的房子,很少人具备购买力。目前,市中心及江滨板块仍有中大户型余房,开发商针对大户型的促销,有的一套可以优惠10万~20万元,以此来撬动一部分改善型置业的购买力。

  分析:改善需求受抑为主因

  出现大户型滞销的原因,业内人士认为,自房产新政以差别化的房贷政策打击了楼市的投资需求,同时也误伤了一部分改善型买家,“二套房首付最低五成”的政策让许多大户型的潜在购买者打消了换房的念头。换房成本太高,是改善型大户滞销的根本原因。

  特别是今年以来,鼓励刚性需求的差异化政策,释放刚性需求,促使大量房地产企业应市推货,今年上半年大量中小户型产品作为主力入市,也相对挤占了大户型市场的销售空间。今年上半年市场逐渐回暖之后,部分房企尝试顺势推大户,但市场仍反响平平,让不少房企打消了推盘的念头。

  有业内人士分析认为,漳州这样的三线城市,购买力显然仍以刚需为主,改善型置业群体所占比重较少。近年来,随着房价的提高,市场的需求逐渐转而从大户向中小户过渡,这也是大户型市场遭遇胶着的客观市场原因之一。

  另外,漳州大户型与中小户销售单价并未拉开太大的距离,大户型总价过高,一些长期滞销的大户型定价不合理,开发商没有根据市场来调整自己的营销策略,也是让大户型楼盘滞销的最核心原因。

  观察:开发商多举措谋出路

  除了像融信澜园、上江名都这样占据稀缺资源的楼盘,大部分大户型存量滞销,而新货马上就要酝酿发售。记者了解到,即将到来的新盘市场,将有4个项目有大户型推售。尽管货源不多,大户型市场也还面临严峻的销售压力,但房企仍在积极谋求大户型的推售。

  从即将推量的这几个大户型板块来看,新城板块、江滨板块将是推售的主力。即将面市的融信澜园三期,在售大户型为160平方米四房,凭借占据碧湖板块稀缺资源优势,漳州的首席豪宅大户拥有较强的市场竞争优势。而位于江滨板块的江滨双玺、上江名都、榕御三盘,作为大户型存量沉淀较多的区域板块,江滨大户的可选择空间较大。

  值得一提的是,针对大户型的销售策略,将有多盘推出样板和精装房源。即将于9月23日开盘面试的融都新界,将推出精装户型产品。融都新界营销总监吴刚介绍,目前融都新界大部分房源的销售去化率已达6成以上,此次开盘将以精装产品力促高层和大户型销售。

  “大户型的置业对象为改善型购房者,他们对房源条件的要求较高。”中天置业总经理郑诗德表示,针对大户型产品的推售,江滨双玺将在下半年推出样板房,更直观地让客户感受到居住的舒适性。

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