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漳州楼市去化周期正常 第四季度重点仍是去库存

2020年10月14日 11:34    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

  按市统计局数据计算,漳州商品房存销比低于全国100个城市平均水平。记者 张 晗 摄

  在业内人士看来,楼市的库存量和去化周期,是判断楼市趋势最基础的参照数据。近期以来,有商业机构报告称漳州楼市存销比居全国前列,引发了一场关于漳州楼市供求是否合理的讨论。

  漳州市统计局数据显示,截至2020年8月底,漳州商品房待售面积低于去年同期,存销比相较去年底也是缩短的,处在业界认为的去化周期合理空间内。不过,漳州商品房销售的压力是有的,这与其他城市一致,只是情况并没有商业机构报告说的那么夸张。

  三四线城市 去化压力较大

  近段时间以来,全国多城楼市库存积压较多的消息不绝于耳。上海易居房地产研究院9月底发布的《全国百城住宅库存报告》显示,截至8月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量约4.84亿平方米,环比增长0.8%,同比增长7.5%。

  报告显示,单看8月份,100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米,而成交量为5341万平方米,呈现了“供大于求”的态势。从城市来看,截至8月底,100个城市中有69个城市库存出现了同比正增长现象。从存销比来看,100个城市新建商品住宅存销比(即库存去化周期)为9.9个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月的时间(业界认为库存去化周期合理区间为12至16个月)。去化压力大的主要为三四线城市,8月份存销比数值排名前10的城市中,除厦门外,剩下9个城市都是三四线城市。其中,包头、日照和漳州名列前三,去库存周期比较长,存销比分别为35.7、34.7、34.1。

  业内人士指出,受疫情影响,首季度成交量不理想直接拖累了上半年整体数据。在货币宽松的情况下,第二季度房地产行业融资难度略有降低,加之第一季度受疫情压抑的购房需求缓慢释放,多城房地产市场销售已基本恢复常态。进入下半年,开发商有意加大推售力度,推供动作更为密集,难免有新品扎堆入市的情况发生。不过,相比上半年,第三季度已经呈现了去化周期加快的良好态势。

  漳州存销比处在合理范围

  漳州的住宅库存去化真的需要34.1个月吗?要解答这个问题,我们可以参照官方发布的数据。

  漳州市统计局数据显示,2020年1-8月漳州市全市商品房销售面积为531.37万平方米,同比增长5.0%,其中,住宅销售面积347.78万平方米,同比增长-18.0%;待售面积为285.79万平方米,同比增长-10.8%。也就是说,今年全市商品房销售面积相比去年同期是增长的,待售面积是下降的。虽然细分类别中的住宅销售面积同比下降,但考虑到疫情的因素,这样的下降幅度应该也在情理之中。

  从存销比来看,2019年底,漳州全市待售面积的去化周期为4.8个月(去化速度按2019年月均销售面积计算);今年8月底,漳州全市待售面积的去化周期为4.3个月(去化速度按2020年1-8月月均销售面积计算)。也就是说,目前待售面积去化周期相较去年底是在缩短的。

  全市商品房销售基本保持稳定,去化速度正常。但如果分区域来看,个别县(市、区)待售面积增长幅度确实比较大。从目前了解到的今年上半年各县(市、区)销售、待售数据来看,漳浦县(含县辖与古雷)待售面积为55.2315万平方米,同比增长121.8%。仅次于漳浦县的是漳州开发区,待售21.4514万平方米,同比增长113.9%。待售面积增长率较高的还有诏安县、芗城区,诏安县为5.2886万平方米,同比增长94%;芗城区为44.9019万平方米,同比增长63.8%。

  进一步分析数据可以发现,上述县(市、区)待售面积增长率高和供应增加、销售快慢有一定的关系。芗城区在供应增加的情况下,销售面积、待售面积均较大幅度上升,诏安也是销售面积、待售面积同步上升,漳浦县、漳州开发区则是在供应大量增加的同时销售面积下降较多,导致了待售面积增长幅度较大的局面。

  开发商去库存压力仍在

  漳州目前的去化周期处在健康且较短的范围内。不过,市场是动态的,数据也在随时变化。

  在业内人士看来,不同机构同一数据相差较大,很大程度上是统计口径不一致造成的。此外,在房产实际销售过程中,还有些情况会导致库存量上升,但是这类上升并不意味着房子滞销了。有些项目施工进度已经达到备案条件,但尚未达到开发商拟定的推售节点,因此这部分房源备案后归入待售数据中,就会以库存的形式“沉淀”下来,拉长了去化周期。并且,一些超级大盘分区块进行施工建设,往往多栋同时达到备案条件,有时候一次备案数百套房源,也会导致所在统计月份的待售数据上涨。而一些别墅豪宅产品,本身的去化周期就长于普通的刚需、刚改产品,如遇到该类产品集中备案,也会导致整体去化周期延长。

  去化周期健康,并不意味着漳州的开发商可以松一口气。相反,进入9月以后,漳州楼市营销、推盘节奏有所加快,各项目下半年去库存的压力仍在。今年的“金九”比预计的逊色一些,开发商略显谨慎,真正大张旗鼓开盘的楼盘并不多,一些口袋里有新货的楼盘依旧未“官宣”开盘时间。

  有业内人士认为,因为疫情,“金九”这一销售周期被推迟并拉长了。不论如何,“金九银十”这个传统销售旺季在今年承担的使命并不少,如今“抢客”大战仍在持续,就看购房者如何决策了。 ■记者 张 晗

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