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房地产行业洗牌期 小房企入场自救 靠融资再搏一回

2020年06月17日 11:01    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

  头部房企份额加大,小房企生存空间受到挤压。 记者 张晗 摄

  今年新冠肺炎疫情引发的连锁反应尚未完结,这使得本就处在高速扩张后“空虚期”的地产行业加速了洗牌进程。近期以来,不少小房企面临两难,破产清算不在少数。也有不少小房企或神秘个人出现在土拍现场,以绝地求生的方式寻求重整旗鼓的机会。

  行业洗牌加速

  事实上,这几年来房地产行业的变化已经显而易见。行业整体规模增速较前两年明显放缓,百强房企规模增长“失速”。 原以为经历2019年的楼市“寒冬”后,2020年3月至少能够迎来一波小阳春的,没想到房地产却遭遇了更残酷的疫情考验。

  克而瑞报告指出,到2019年12月末,TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。在行业整体规模增速放缓的同时,百强内部各梯队房企分化格局加剧。到2019年年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企权益销售金额集中度已分别达9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%。

  小型房企的生存环境比头部房企更艰难。6月15日,记者翻看人民法院公告网,以“房地产”为关键词搜索破产文书,数据长达15页;平均下来,每天都有一家房企破产;6月15日有3家名含“房地产”字样的企业被裁定破产清算。这些房地产企业多为名气不大、项目不多的小企业。统计数据显示,至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。

  小房企压力最大

  不少房地产业内人士对这些变化有着深刻的体验。“现在压在房企头上的三座大山——资金、土地和人才,每一项都给企业带来很大压力。负债过高、资金链断裂是企业走向破产清算最重要的原因,一旦面临这种局面,任何事件都可能成为压倒企业的最后一根稻草。”一位从业者说,“近期有一个在漳州有项目的房企‘爆雷’,据说有超23亿元的债务无法偿还,持续经营能力存重大不确定性。”

  目前,宏观调控层面坚持“房住不炒”政策,国内银行等金融机构对房产开发商的授信限制较多,房企想要借用杠杆撬动项目要费一番周折。资金压力还会导致拿地困难。如今单幅地块的金额都比较高,优质地块溢价难以估测,“囊中羞涩”的小房企是难以在土拍中保有胜算的,这将严重影响房企的土地储备。

  同时,头部房企业正处在市场“下沉”的过程中,三线城市、四线城市已经成为诸多大牌房企的争抢之地,小房企更难有立锥之地了。大房企在下沉过程中还会吸附优秀人才,小房企的路更不好走了。

  靠融资再搏一回

  眼前的局面也不是没有破局之法。多元融资、缩减开支、抛售项目等,都能成为此时的纾困之法。
  业内人士指出,近期有不少房企透露引入战略投资者意愿,寻求突破瓶颈的办法。也有房企借助货币宽松、融资成本下降的大环境,发行债券,获得了“喘息”和“前进”的机会。在获得融资之后,不少房企考虑的是赶紧储备土地,这是打翻身仗必须走的关键一步。尽管不少房企对融资获得的资金做了明确规定,指明用于偿还债务、缓解现金流压力,甚至明确表态不用于拿地,但5月以来全国各地频频出现的拿地热,仍然说明了现金流变得宽裕,小房企或许又有了生存之机。
  在上周漳州市区年度第三次土拍会上,不少小房企和个人也加入了安置房用地2020P10地块的争夺之中,一改近年小房企几近销声的状态,这不失为小房企绝地求生、力图反击的典型例子。这幅地块建成后由政府限价回购,住宅回购价7776元/平方米,共吸引7家房企(个人)为它而来,其中包括了鼎盛置业、源昌、龙盛投资、个人(王志强)等漳州市民并不熟悉的企业或个人。拍卖时竞拍者举牌果断、加价迅速,其中以个人竞拍者身份亮相的7号,在77轮举牌中贡献了16次,其最终出价距离最终出让价款4.35亿元只差800万元。
  可见,已经有越来越多的小房企领悟到,新周期下的求生法门是做大规模,提高不动产运营能力和资产证券化能力,才能更好地度过洗牌关口。
  ■记者 张晗
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