头部房企份额加大，小房企生存空间受到挤压。 记者 张晗 摄
今年新冠肺炎疫情引发的连锁反应尚未完结，这使得本就处在高速扩张后“空虚期”的地产行业加速了洗牌进程。近期以来，不少小房企面临两难，破产清算不在少数。也有不少小房企或神秘个人出现在土拍现场，以绝地求生的方式寻求重整旗鼓的机会。
行业洗牌加速
事实上，这几年来房地产行业的变化已经显而易见。行业整体规模增速较前两年明显放缓，百强房企规模增长“失速”。 原以为经历2019年的楼市“寒冬”后，2020年3月至少能够迎来一波小阳春的，没想到房地产却遭遇了更残酷的疫情考验。
克而瑞报告指出，到2019年12月末，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。在行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。到2019年年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企权益销售金额集中度已分别达9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%。
小型房企的生存环境比头部房企更艰难。6月15日，记者翻看人民法院公告网，以“房地产”为关键词搜索破产文书，数据长达15页；平均下来，每天都有一家房企破产；6月15日有3家名含“房地产”字样的企业被裁定破产清算。这些房地产企业多为名气不大、项目不多的小企业。统计数据显示，至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。
小房企压力最大
不少房地产业内人士对这些变化有着深刻的体验。“现在压在房企头上的三座大山——资金、土地和人才，每一项都给企业带来很大压力。负债过高、资金链断裂是企业走向破产清算最重要的原因，一旦面临这种局面，任何事件都可能成为压倒企业的最后一根稻草。”一位从业者说，“近期有一个在漳州有项目的房企‘爆雷’，据说有超23亿元的债务无法偿还，持续经营能力存重大不确定性。”
目前，宏观调控层面坚持“房住不炒”政策，国内银行等金融机构对房产开发商的授信限制较多，房企想要借用杠杆撬动项目要费一番周折。资金压力还会导致拿地困难。如今单幅地块的金额都比较高，优质地块溢价难以估测，“囊中羞涩”的小房企是难以在土拍中保有胜算的，这将严重影响房企的土地储备。
同时，头部房企业正处在市场“下沉”的过程中，三线城市、四线城市已经成为诸多大牌房企的争抢之地，小房企更难有立锥之地了。大房企在下沉过程中还会吸附优秀人才，小房企的路更不好走了。
靠融资再搏一回
眼前的局面也不是没有破局之法。多元融资、缩减开支、抛售项目等，都能成为此时的纾困之法。
业内人士指出，近期有不少房企透露引入战略投资者意愿，寻求突破瓶颈的办法。也有房企借助货币宽松、融资成本下降的大环境，发行债券，获得了“喘息”和“前进”的机会。在获得融资之后，不少房企考虑的是赶紧储备土地，这是打翻身仗必须走的关键一步。尽管不少房企对融资获得的资金做了明确规定，指明用于偿还债务、缓解现金流压力，甚至明确表态不用于拿地，但5月以来全国各地频频出现的拿地热，仍然说明了现金流变得宽裕，小房企或许又有了生存之机。
在上周漳州市区年度第三次土拍会上，不少小房企和个人也加入了安置房用地2020P10地块的争夺之中，一改近年小房企几近销声的状态，这不失为小房企绝地求生、力图反击的典型例子。这幅地块建成后由政府限价回购，住宅回购价7776元/平方米，共吸引7家房企（个人）为它而来，其中包括了鼎盛置业、源昌、龙盛投资、个人（王志强）等漳州市民并不熟悉的企业或个人。拍卖时竞拍者举牌果断、加价迅速，其中以个人竞拍者身份亮相的7号，在77轮举牌中贡献了16次，其最终出价距离最终出让价款4.35亿元只差800万元。
可见，已经有越来越多的小房企领悟到，新周期下的求生法门是做大规模，提高不动产运营能力和资产证券化能力，才能更好地度过洗牌关口。
■记者 张晗
