日前，自然资源部发布通知，住宅供地将实施差别化调控：商品房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地。18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地。6个月以下的，要显著增加并加快供地。那么，哪些城市要增加供地？哪些城市要减少供地？这一政策，将对全国楼市格局会产生多大影响？
哪些城市要停止供地，哪些要增加供地
土地供求，向来是决定房价的核心因素之一。所谓去化周期，一般为库存与近6月销售面积平均值之比，衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。显然，去化周期越短，市场供求关系就越紧俏，增加土地供应的必要性随之而产生，反之同理。
按照规定，去化周期大于36个月的，要停止供地。事实上，除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市，大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。所以，无论是一二线还是三四线，绝大多数城市都不存在高库存问题，自然也就不存在“停止供地”之说，反而这些城市都要增加供地。
三四线之困：谁敢增加供地
三四线城市的库存，并没有想象的那么高。从可售库存的去化周期来看，三四线城市甚至低于一线城市。这是因为，过去这一轮棚改货币化，基本将三四线的库存消耗殆尽，高库存已经不再是问题。按照要求，去化周期低于12个月，都要增加供地。如此看来，三四线城市也多在保持供地甚至增加供地之列，但问题是，这些城市真的敢跟吗？
要知道，最近两年，三四线城市通过棚改释放出天量的土地，这些土地即将转化为新的商品房库存，加上三四线销售已经开始疲软，未来三四线的去化周期必然随之而上升。从土地消化周期来看，三四线城市明显高于一二线城市。一二线城市的土地消化周期全都低于1年，而三线城市的消化周期为1.2年，四线城市的消化周期高达2.1年。这种背景下，有多少三四线城市还敢增加供地，制造新的房地产库存？
对楼市影响有多大
对于房价走势，长期以来流传的一句话是：短期看金融，中期看土地，长期看人口。土地供求之所以重要，是因为它往往能成为地方政府推高房价的手段。只要人为限制土地供应，或者让土地供给跟不上人口涌入的步伐，自然就可以制造供求失衡的局面，让高房价得以维持。
因此，官方强调库存低于12个月的都要增加或显著增加供地，正是基于部分城市楼市回暖的现实而来。从深层次的楼市逻辑来看，大热必有调控，遇冷必有松绑，这既符合政策市的现实逻辑，也是稳定楼市的题中之义。无论是增加供地还是限制供地，核心都是维持楼市稳定，这一规律还会继续得到验证。
