“金三银四”小阳春，近期部分城市楼市“回温”的声音引发关注。不过从整体情况来看，一二线楼市回暖多为刚需、改善型需求推动，三四线楼市则还处在盘整期，而且鉴于多重内生原因，房价持续上涨的动力并不足。业内分析认为，未来区域市场分化将愈加明显。
同时对于房企而言，融资难度依旧不减，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象。展望2019年，整个市场依然会以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调。
一二线浮现小阳春
2019年以来，一线城市中小户型成交量明显上涨。一方面，房价有所下滑；另一方面，刚需人群不愿再持币观望。
机构报告显示，根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，两个城市与上月持平。
以北京为例，在“3·17”新政及多项调控措施之下，两年时间里，北京新房成交约50843套，比新政出台前两年减少约45%；同期，北京二手房成交近28万套，比新政出台前两年减少约42%。
伴随着北京、上海等一线城市前期调整的到位，成交触底反弹趋势显现。贝壳研究院数据显示， 3月份北京购房者成交周期79.2天，环比微降，但仍处历史高位，市场成交节奏缓慢。另有业内人士称，3月份市场已经改变，由于网签数据的滞后性，这些“热度”或许将会体现在4月份的成交量数据中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，楼市有所回暖受三个因素影响：一是此前3月份楼市小阳春的判断，使得部分购房者观望情绪减少、积极入市，市场情绪有所调整；二是银行贷款也在积极配合，贷款放款速度较快；三是过去持续观望的情绪和压抑的需求有所释放。但从交易结构上来讲，现在主要是刚需、改善型需求，并非投资。
三四线保持回调态势
部分城市房地产热度“抬头”的同时，全国市场分化形势依然明显。
房地产服务商CRIC(易居克而瑞)数据显示，一季度，一线城市商品住宅合计成交环比跌幅最小，同比则显著好于去年同期，大涨33%；二线、三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为显著。
另外，CRIC数据显示，三四线城市行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四线城市同环比齐跌。数据显示，一季度17个三四线城市成交量共计1601万平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返乡置业的热潮并未如期出现。可以看到成交量回调的城市多集中在长、珠三角地区，典型代表为东莞、惠州、徐州、常州。
社科院报告分析，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市小阳春难以延续扩展。如果住房调控政策整体松动甚至转为刺激购房，三四线城市局部小阳春可能发展为新一轮的房地产热。但房价在快速上涨之后，将再度下跌。
房企净利润率下降
截至目前，共有76家房企发布2018年年报。中原地产研究中心统计数据显示，整体而言，A股房企平均利润上涨23%，但净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。在发布年报的76家企业中，22家利润下降，70%的企业利润出现了明显上涨。
中原地产首席分析师张大伟认为，2018年房企利润率出现下调的主要原因是资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。他指出，2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。进入2019年，这个情况有望缓解。值得关注的是，银行对房地产信贷的态度也会很大程度影响销售情况。
另外，从2019年1-2月份销售数据看，大部分企业都比较平稳。不过，张大伟预计，2019年初销售额很难超过2018年同期。
这主要基于的原因是，“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是2019年楼市政策的重要导向，在市场预期降温的大环境下，房企普遍选择趋于保守的应对策略。业内人士指出，地方政府对调控政策的微调放松或从严执行，是对原有政策进行因地制宜优化，进一步落实地方主体责任，“一城一策”稳定市场，防止楼市大起大落。
而上述预判也直接体现在房企年报数据中——40家房企中有25家的2019年销售目标增幅低于20%，平均目标增长率仅为18.36%。
■张末冬
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