碧湖板块,逾2000套房源上市
□碧湖“大咖”背景扫描
正在“跑步”进场的碧湖新盘,为漳州楼市带来了新气象。随着建发碧湖壹号宣布本月开盘,碧湖新盘的高层房源正式开闸上市。这批即将上市的新盘,大盘首期的性价比优势值得期待。
据初步估算,此次上市的新品房源将达到2000套以上,这是“断档”两年来,碧湖新盘推售规模最大的一次。从碧湖板块的成长轨迹来看,原先定位的豪宅,大户型占据较大比重,此次新品则以中等户型主力,一方面考虑到售价高,在总价上能够控制,另一方面也更契合改善型市场的需求。
由于大盘具有风向标意义,此番碧湖大规模出货,也成为判断市场动向的一面旗帜。作为光环笼罩的“明星”板块,年底楼市的焦点仍在碧湖,房价成为领跑楼市的焦点。
产品:毛坯、装修“短兵相接”
据初步估算,整装待发的新品房源将超过2000套。其中,建发碧湖壹号拥有800多套高层房源,恒大御景半岛首期有600多套房源,天利仁和和风苑有500多套房源。
从产品的设计上来看,建发碧湖壹号全推毛坯房,恒大御景半岛全推装修房,天利仁和主推装修房,还未面市的特房锦绣碧湖兼有毛坯和装修产品。在同一区域板块内,同时推出定位差异完全不同的产品,这无异于一场“短兵相接”。
毛坯房和装修房在定价上的差距,对销售将产生直接影响。尤其对于同处于一个区域板块内的楼盘来说,首期定价将产生一系列多米诺骨牌效应。一般来说,装修房的定价至少要比毛坯房贵上1000——2000元不等,具体还要看装修的标准。
目前,从装修市场的价格来看,普遍在9000——10000元左右,以东西部两大大盘为参考,城西板块的漳州万科城,城东的天利仁和利泽苑,中大改善型房源售价较高,特别是复式、楼中楼产品,普遍都过万元。
户型:100——120㎡复式PK平层
一直以来,碧湖板块主推120——180㎡大户型产品。此次推新,产品更加多元,加入90——110㎡紧凑户型,还有备受追捧的复式产品,市场关注度极高。
此次建发碧湖壹号将推出的户型,除了96㎡的2+1房,125㎡经典三房户型和145㎡大户型等传统户型,还有一套户型颇具亮点,115㎡复式4+1房,令人期待。恒大半岛御景所推出的100——180㎡,全覆盖的户型产品当中,也不乏楼中楼的产品。
传统100——120㎡平层一直是市场上占有率较高的户型产品。不过,在创新的复式产品推出后,尽管总价稍高,但面积使用率高,性价比不错,也会受改善型置业者青睐。在装修房市场上,万科城所推出的“神复式”就有不错的市场占有率。因而,对于碧湖板块而言,在户型产品的选择上,可根据各自需求来定制。
特房锦绣碧湖营销总监王璟勋介绍,锦绣碧湖也将有一批小三房及复式户型产品面市。从整体上来说,碧湖板块的户型结构会更多元化,碧湖板块的新户型,将有更多看点。除了紧凑的刚需产品,还有部分低容积率的产品,如别墅、洋房等高端物业,面向市场需求的产品设计将更加人性化。
售价:成本“对垒”或低开高走
在碧湖拍地史上,碧湖地块已经连续两次刷新漳州的新地王纪录。2012年,漳州城投公司就以3333.6元/㎡拿下2012G11地块,漳州楼价首次破3字头。2014年碧湖地块连登三级,建发房产豪掷7.01亿元摘得2014P03地块,正式进军漳州,楼面成交价达5310元/㎡,刷新了漳州居住用地楼面价的最高纪录。
这一地王项目正是建发碧湖壹号,高地价拿下的“新地王”,一直是各界关注的焦点。业内人士分析认为,以5310元/㎡的土地成本,再加上3000元/㎡的建安成本来计算,并考虑到税费、利息、管理费等其他成本,在不考虑盈利的情况下,每平方米成本价就接近万元。
不过,由于大盘接踵而至,考虑到竞争关系,房企在定价策略上将会趋于保守,采用“低开高走”的定价策略可能性大,因而碧湖整体价格预期将有所降低。
对比碧湖板块4个大盘的拿地价格,早期拿地的特房锦绣碧湖、天利仁和在成本上控制上,优势比较明显。而后期拿地的建发、恒大在成本上则大同小异。行业人士指出,由于竞争关系,在销售定价上一般很难拉开差距。现在的地产开发主要考验谁的开发周期短、成本把控好,碧湖楼盘的巅峰对决,对购房者来说是好事。
目前,碧湖沿湖二线楼盘,普遍售价9000——10000元/㎡;主城区楼盘售价仅在5000——6000元/㎡,频繁促销的周边板块,大部分售价重回4字头。碧湖沿湖一线新盘开售之后,漳州房价有可能将迈上新台阶。(朱远娥 文/图)
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