根据其援引国家信息中心的数据分析,目前国内一线城市楼市供需比例为0.64,而去年1-10份,全国房地产开发投资68693亿元,同比增长19.2%,而一线城市1.84的常住户籍人口配比,也代表着未来需求的潜力,加上依然不会明显下降的潜在经济增长率,都决定了未来一二线城市的楼市仍将持续坚挺。
而对厦门而言,2013年全市商品住宅供应431万㎡,成交449万㎡,供销均处于历史高位水平,供销比为0.9,符合范剑平所归纳的0.8-1.2的平衡区间,总体表现为供不应求态势。
投资领域四不过剩
一二线房地产占其一
在范剑平看来,当下的中国投资领域有四个不过剩,第一,以医院、养老院为代表的服务业需求投资不过剩,今后的投资增长领域会是交通运输、仓储、邮政等领域;第二,为消费服务的基础设施投资不过剩;第三,现代制造业投资不过剩;第四就是一二线城市的房地产投资了,去年仅前10个月,房地产投资同比增长约两成。
而对房地产开发企业来说,在各地地面楼面价格频创新高的今天,一二线城市的土地购置面积同比在下降,而收入房价比则继续走高。
据介绍,通过“商品住宅出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算,供求比例在0.8-1.2区间表示平衡,数值过大则表明市场供过于求,存在较大的风险。目前,国内一线城市的供求比为0.64,厦门大约是0.9,基本跃居一线城市范畴。
一组全国的城市楼市供求比例显示,被称为泡沫最严重的“鬼城”鄂尔多斯供求比例为4.9,山西大同为5.7,延安则是4.34,全国比例最失衡的是甘肃武威,达到8.06,这意味着武威的房地产可以8年不盖房子,仅靠存量房就足够销售了。根据测算,全国三四线城市的供求比均值达到1.22,全国的积压商品房基本都集中在三四线城市之中。
厦门立丹行的统计数据认为,截至去年12月底,全市商品住宅库存量为266万㎡,按近一年月均约37万㎡的去化速度,约只需7.1个月的去化销售时间。
一二线持续坚挺
或将十年不变
范剑平分析认为,还有两大雄厚的证据足以证明,一二线城市房地产将在很长一段时间之内持续坚挺。
第一是人口。目前我国的人口日益向大城市集中,根据统计,代表未来需求潜力的常住户籍人口中,一线城市均值高达1.84,二线城市1.21,三线城市0.98,四线城市0.8,数值越低说明人口外流越严重,而人口向大城市集中,也符合经济规律,即节约土地,集中人才,降低城市成本,公共资源有效得到配置和均等化。
第二是资源。这是由我国的特殊国情决定的,我国的公共资源如教育、卫生、养老、交通等,绝大多数集中在北上广等一线城市,其他的二线资源则集中在省会城市、计划单列市和副省级城市之中,三四线城市人口向一二线城市集中,资源也相对向一二线城市靠拢,这几大趋势都决定了,在很长一段时间内,一二线城市的地产楼市将持续保持坚挺。
厦门立丹行机构在对去年全年的房地产研判的数据报告中认为,有两个关键性的数字将决定未来厦门10年的基本走向,一个是“2449亿”——厦门拟10年投2449亿建生态市。去年6月26日,厦门市十四届人大常委会听取了市政府关于《厦门生态市建设规划实施纲要》修编情况的报告,从2011年至2020年,厦门生态市建设重点工程预计投入资金约2449亿元。
另一个数字是“4945亿”——美丽厦门策划项目总投4945亿。2014年厦门市将全面推进实施美丽厦门战略规划,并启动岛外东部市级中心的建设。目前“美丽厦门”策划项目有301个,总投资约4945亿元。这两大城市战略的实施,加上目前厦门跃居一线城市行列的事实,将让厦门楼市紧随全国其他一线城市的步伐。
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