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二手房营业税“5改2”落地 漳州二手房交易“井喷”

2015年04月24日 16:41    来源:海峡都市报    点击: 次    1 条评论
 核心提示 3·30新政落地后,特别是购买二手房(普通住房)由满5年免征营业税改为2年政策,直接拉动二手房成交。最近,连着一周时间,漳州市行政服务中心三楼的房产交易大厅,前往交易过户的市民暴增,收件量是平时的1~2倍。

  据了解,漳州市场上九成以上房源符合新政条件,二手房交易成本降低,使得二手房成交有所起色,对市场产生了较大的影响。

  以一套100万二手房为例 新政可省5.6万

  4月20日,漳州市行政服务中心三楼房产交易大厅门庭若市。海都记者从相关科室了解到,连着一周以来,二手房的收件量是平时的1~2倍,整个交易大厅人来人往。近段时间交易之所以这么火爆,与刚刚执行的3·30新政有直接联系。

  尽管新政发文的时间是3月31日,但正式落地的时间则在上周。海都记者从漳州市地税局窗口了解到,涉及交易环节各部门的协调工作,新政在上周才正式执行。

  “新政3月31日起正式实施,在此之后收件的二手房交易按新政执行。”相关工作人员介绍,原先交易需要满5年才能免征营业税,如今已经正式下调至2年。

  以一套100万元,3年期限,交易总价的二手房为例,新政实施前,需要缴纳(100万×5.6%=5.6万元)的全额营业税,新政执行之后,由于满2年免征,此项税费全免,购房者可以省下5.6万元的购房成本。

  对于二手房年限如何界定,海都记者咨询了窗口工作人员,住宅二手房交易,以房产证上一手交易签合同的日期算到这一次交易签合同的日期,满两年以上免征营业税。

  同时,对于两证尚未办理齐全的二手住房交易,相关部门未给予认定,需要补办完两证手续方可交易。新政未涉及个人所得税,因此只要不符合“5年以上且是家庭唯一生活用房”条件的二手住房交易,还需要缴纳(房屋评估总价-原购总价)的20%的个人所得税。

  抢时间过户 过户量翻倍

  事实上,这一波交易量并非实时的二手房交易。对于一套二手房的交易来说,选房时间少则1~2个月,多则长达半年以上。因此,在新政推行才半个多月的时间,如此大的交易过户量,有很大一部分来自二手房的“沉淀”交易。

  “有很多二手房买卖,为了等到5年免税时间,通常买卖双方都会签订委托协议,等过了5年期限再过户。”行业人士告诉海都记者,如今营业税的免征时限从5年降到2年,几乎所有现房都符合免征营业税的条件,提前过户成为这部分沉淀交易暴增的主要原因。

  除了这部分“沉淀”交易外,二手市场也相对此前活跃了很多。海都记者走访市场了解到,按照现有二手房的认定标准,市面上几乎所有的现房,办完证后再过两年,都符合减免营业税的条件,这为二手房时间的交易拓展了很大的空间。

  二手房集中在市区,位置或者周边配套都比较完善,有着学区房、便利性及现房等各方面优势,不少市民倾向于购买二手房。漳州某中介机构林经理介绍,新政可以免征营业税,成为近期二手房挂牌的一大卖点。

  “尽管对二手市场有所促动,但实际的成交行情不会立刻凸显。”中介人士李经理介绍,毕竟二手房的买卖需要一个过程,不过从购房者角度来说,成本确实降低了,买卖双方更容易成交,未来一段时间的二手房市场前景还是非常可观的。

  对于“一卖一买”的购房者来说,新政也提供了很好的机会。行业人士介绍,二手房出售能够在短时间内变现,房东就有机会购买新的改善型房源,对新房市场也会有所推动。

  □小贴士

  新政下 二手房房屋交易怎么缴税?

  【契税】

  总房款的 1%~1.5%

  对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的,契税按1%税率征收;面积在90~144平方米(不含90平方米)的,契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的,给予免征契税;购买多套商品住房的,与被征迁房屋相等面积部分,给予免征契税。

  【营业税】

  税率 5.6%

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,按核定成交金额全额依5.6%综合税率全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  例如,如果购房者购买二手房是3年房,则在此前需要缴纳100万×5.6%=5.6万元营业税,现在则由于超过了2年可以免征,省下了5.6万元税收。

  【个人所得税】

  20% 差额个税

  此次调整未涉及个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。满5年多套和未满五年一样都是征收(房屋评估总价-原购总价)的20%的个人所得税。

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